別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
伊勢 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢 -8 三重県 三重第3 氏名  不動産鑑定士 赤塚 和則   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  1㎡当たりの価格 24,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
19,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
伊勢市御薗町高向字北之世古2613番外
②地積
 (㎡)
452  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅、農
家住宅が混在する住
宅地域
東2.5m市道 水道、下水 宮町

1.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西   150 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    28.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 2.5
m市道
交通

施設
宮町駅北方

1.5km
法令

規制
(都) 1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
街路条件の劣る農家住宅等を主体とする既成住宅地域であり、土地利用に大きな変化は認められない。地域内の
土地需要は高まっておらず、今しばらくの間、地価下落が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市及び隣接市町の既成住宅地域もしくは農家住宅地域である。需要者は地縁を持つ個人が中心で外部
からの転入者はほとんど見られない。農家住宅が主体の集落地域では、人口減少や少子高齢化、土地利用の硬直化等に
より発展性にかけ、売買は限定的で不動産需要は弱い。市場における中心価格帯は、規模によりばらつきはあるが、標
準地程度の土地の場合、1100万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、農家住宅が多い集落地域である。自己使用目的の取引が主体で、賃貸物件はほとんど見られず、貸家需要
を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。一方、比準価格は類似地域に所在する信頼性のある複数の
取引事例から試算しており、現実の市場動向を十分反映した実証的な価格が求められた。以上より、比準価格を採用す
るものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           24,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少・高齢化により需要は停滞ぎみ。住
宅地価格は全般的に低調だが、新規分譲は堅
調で、市街地中心部は見直しもあり、低落傾
向弱まる。

農家住宅等を主体とする既成住宅地域である
。外部からの需要は少なく、土地利用の状態
は硬直化が進む。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 伊勢 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 109y

-241006
伊勢市

更地


  
(           ) 
長方形 西5.8m市道、
北4m、角地




(都) 
特定用途制限地区
(60,200)
b 108y

-241002
多気郡明和町

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東4.2m町道
、北東4.2m、
準角地



(都) 
特定用途制限地域
(70,200)
c 103

-241006
伊勢市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m道路、
中間画地




(都) 

(60,200)
d 107y

-241502
伊勢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西7.5m市道
、中間画地




(都) 
特定用途制限地域
(200)
e 104

-241012
伊勢市

更地


  
(           ) 
長方形 南西4m市道、
北西4m、角地




(都) 
特定用途制限地域
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
19,651  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

19,223 
100
[  77.6]

24,772 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

24,800 
b (            
20,213  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

19,698 
100
[  80.7]

24,409 

24,400 
c (            
17,741  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

17,635 
100
[  76.6]

23,022 

23,000 
d (            
19,139  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

18,948 
100
[  77.4]

24,481 

24,500 
e (            
21,743  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

21,231 
100
[  89.2]

23,802 

23,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +18.0 交通・接近   -6.0 環境     -30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近   +8.0 環境     -35.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +19.0 交通・接近   -1.0 環境     -35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +19.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近   -3.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,100 円/㎡]  



伊勢 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家住宅等を主体とする旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が主体で、賃貸物件はほとんど見られ
ず、貸家需要を想定することは非現実的であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 伊勢 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  伊勢市御薗町高向字北之世古2613番
1904000038602-0000
2  伊勢市御薗町高向字北之世古2614番
1904000038603-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
伊勢 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
伊勢 -8 三重県 三重第3 氏名  不動産鑑定士 松本 浩二   TEL.
鑑定評価額 10,900,000 円  1㎡当たりの価格 24,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
19,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
伊勢市御薗町高向字北之世古2613番外
②地積
 (㎡)
452  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅、農
家住宅が混在する住
宅地域
東2.5m市道 水道、下水 宮町

1.5km
(2)



①範囲 東   200 m、西   150 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    28.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、2.5
m市道
交通

施設
宮町駅北方

1.5km
法令

規制
(都) 1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
中心市街地に近いが、街路要因に劣る既成住宅地域。周辺地域では小規模開発が多くみられるが、当該地域の土
地利用に殆ど変化はない。市場参加者が限定され、当面は現況のまま推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            24,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伊勢市住宅地域の圏域である。需要者の中心は親族などの関係者間や近接住民間など地縁関係者に限られ
る傾向がある。中心市街地に近い立地条件から周辺地域では小規模開発が多くみられるが、街路要因や住環境に劣る当
該地域への需要は少ない。市場の限定と需要者選好から流動性が低下している。市場の中心価格帯は土地500㎡程度
で総額1,000万円~1,100万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中規模一般住宅や農家住宅混在の既成住宅地域であり、自用目的の取引が殆どである。比準価格は代替競争関係が強い
同御薗町地内の信頼性のある取引から適正に比準しえた。求められた価格は市場の特性に適合し、規範性がある。一方
、収益価格は貸家需要を見いだせず、経済合理性から試算していない。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           24,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策
や物価上昇などの影響に注意。人口減少率と
高齢化率は県平均を上回る。市場は優劣の二
極化が進む。

街路要因と環境が劣る地域に対する需要は弱
く、流動性が低下している。中心市街地との
位置関係は良好だが、要因に変動はみられな
い。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 伊勢 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 105

-241005
伊勢市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6.4m道路、
東6m、角地




(都) 1住居

(70,200)
b 102y

-241541
伊勢市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




(都) 
特定用途制限地域
(60,200)
c 109y

-241017
伊勢市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




(都) 
特定用途制限地域
(60,200)
d 109y

-241019
伊勢市

建付


  
(           ) 
不整形 南西7.3m市道
、北西7m、
角地



(都) 
特定用途制限地域
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
36,897  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

35,036 
100
[ 141.0]

24,848 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

24,800 
b (            
29,666  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

28,793 
100
[ 138.5]

20,789 

20,800 
c (            
32,620  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

32,392 
100
[ 133.7]

24,227 

24,200 
d (            
33,391  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.8]

32,563 
100
[ 137.0]

23,769 

23,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +19.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +19.0 交通・接近   +3.0 環境     +13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近   +2.0 環境     +14.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +19.0 交通・接近   +1.0 環境     +14.0
画地      +0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      24,100 円/㎡]  



伊勢 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
地域特性から貸家需要を見いだせず、経済合理的な賃貸住宅の想定ができないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 伊勢 -8 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  伊勢市御薗町高向字北之世古2613番
1904000038602-0000
2  伊勢市御薗町高向字北之世古2614番
1904000038603-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考