令和6年1月12日　提出 伊勢 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢 -5 三重県 三重第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　昭彦   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢市中島２丁目１０７１番１ ｢中島２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 山田上口 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 山田上口駅南西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊勢市中心市街地方面に形成された既成住宅地域であり、近隣地域及び周辺地域において土地利用に特段の変化 は見られず、特に著しい変動要因は看取されないことから、今後も現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、伊勢市の市街地方面に所在する住宅地域である。需要者は、伊勢市内の居住者が中心であり、同 一需給圏外からの転入はあまり見られない。既成市街地として新規供給はあまり見られず、伊勢市・宇治山田駅からは やや離れるものの、中心部方面の一環として生活利便性は良好であり、需要は比較的安定している。小規模な画地を主 体とすることから標準的面積は１５０㎡程度であり、６００万円前後が需要の中心価格帯になるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、既成市街地に所在する小規模画地を主体とする住宅地域であることから、原価法と収益還元法は適用でき なかった。比準価格は、伊勢市の市街地方面で成立した多数の取引事例と比較検討を踏まえて試算されており、当該方 面における市場の実態を反映して説得力は高い。代表標準地との規準価格とも均衡を保っていると判断されることから 、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ５類移行に伴い、社会経済活動の 制限が撤廃。景気は緩やかに回復しているが 、世界的な金融引締め、物価上昇、海外情勢 等に注意が必要。 近隣地域及び周辺における土地利用に変化は なく、地域要因に著しい変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％