鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
伊勢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢 -3

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　守谷　啓市

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢市中之町字浅香山２０番５０				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	五十鈴川 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

五十鈴川駅西方

950m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

高台の熟成した優良住宅地域であることもあり、需給関係は比較的安定している。社会的環境が優れることから
需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢市内の戸建住宅が建ち並ぶ優良な住宅地域。需要者の中心は市内の居住者であるが、周辺市町域から
の転入も見られる。高台の熟成した優良な住宅地であることもあり需給関係は比較的安定している。近隣周辺の高台で
は中・小規模の開発による宅地供給が見られ、需要は堅調である。土地は３３０㎡程度で１，９００万円前後、新築の
戸建物件は総額４，０００万円～４，２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も一部見受けられるが、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、収益資料の収集には限界がある。自己使用
目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、信頼性のある取引事例
により求めた比準価格を重視し、元本価値に見合った賃料を収受することができないことなどから低位に求められた収
益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,400 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[ 72.4]

[100.0]
100

58,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済の雇用、生産、消費は持ち直しの動
きが見られる。伊勢市の人口は減少傾向、取
引価格は一部で上昇、取引件数はほぼ横ばい
。

周辺の分譲住宅地価格の影響等もあり、地価
は上昇傾向、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -241014	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
b	１０８ -241010	伊勢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西7.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	１０８ -241011	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		（都）１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
d	１０７ -241008	伊勢市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e	１０７ -241009	伊勢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西6m、準角地		（都）風致地区特定用途制限地域 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,979	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,840	100 [ 119.2]	61,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 47,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	45,202	100 [ 77.4]	58,401		58,400
c	(　 ) 41,936	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,674	100 [ 70.3]	57,858		57,900
d	(　 ) 62,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	63,051	100 [ 105.5]	59,764		59,800
e	(　 ) 58,213	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	57,014	100 [ 96.9]	58,838		58,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,500 円／㎡]

伊勢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当期間が経過し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,737,703	318,531	1,419,172	1,142,830	276,342	（　0.9396） 259,651	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,299,000 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	69.00	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	17.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅が多い閑静な住宅地であり、一棟貸しの戸建住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	115.00	100.0	115.00	1,322	152,030	2.0	304,060
							2.0	304,060
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		152,030		304,060
								304,060

⑨年額支払賃料	152,030 円　×　12ヶ月　＝　 1,824,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	戸建住宅一棟貸のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,824,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,641,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,060 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,060 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,737,703 円　　　　（　 5,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃ｙ　　　　-241529	1,212 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.5]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,405	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０７賃ｙ　　　　-241530	1,211 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,392
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,731 円	1,824,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,531 円　（　　　　　　 959 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,142,830 円（　　　　　 3,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,737,703 円
②総費用	318,531 円
③純収益　①－②	1,419,172 円
④建物等に帰属する純収益	1,142,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	276,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,299,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢市中之町字浅香山２０番５０	1904000296513-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
伊勢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢 -3

三重県

三重第３

氏名

不動産鑑定士　松本　浩二

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢市中之町字浅香山２０番５０				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	五十鈴川 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

五十鈴川駅西方

950m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

立地と環境に優れる住宅団地。競争力と緩やかな景気回復を背景に、高所得者層の需要は堅調に推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢市及び周辺市の住宅地域の圏域であり、品等に優れる地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は
当市居住者であるが、周辺市からの転入も考えられる。立地と環境に恵まれ、当市代表の品等に優れる住宅団地として
競争力がある。周辺では団地や新規分譲地も多いが、高所得者層の需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地３３０
㎡程度で総額２，０００万円内外と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模戸建住宅が多い閑静な住宅団地。賃貸物件建設を前提とした取得動機は希薄で、自用目的の取引が支配的である
。賃貸市場の成熟度から、収益価格は低位に求められた。比準価格は競合関係が強い類似地域の信頼性のある取引から
適正に試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、実証的である。したがって、市場に最も適合する比準価格を採
用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 42,400 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[ 72.4]

[100.0]
100

58,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部足踏みも緩やかに回復、金融政策
や物価上昇などの影響に注意。人口減少率と
高齢化率は県平均を上回る。市場は優劣の二
極化が進む。

団地内要因に顕著な変動はみられない。周辺
では競合する団地や新規分譲地が多いが、需
要は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -241011	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		（都）１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
b	１０８ -241016	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南西5.2m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	１０７ -241008	伊勢市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、南4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	１０８ -241014	伊勢市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,936	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,674	100 [ 72.2]	56,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 53,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,921	100 [ 85.8]	60,514		60,500
c	(　 ) 62,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	63,051	100 [ 106.7]	59,092		59,100
d	(　 ) 75,979	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,840	100 [ 116.2]	63,546		63,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

伊勢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			開発後相当年数が経過しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,737,703	318,531	1,419,172	1,142,830	276,342	（　0.9396） 259,651	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,299,000 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	69.00	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	17.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用と将来動向を考慮して、戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	115.00	100.0	115.00	1,322	152,030	2.0	304,060
							2.0	304,060
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		152,030		304,060
								304,060

⑨年額支払賃料	152,030 円　×　12ヶ月　＝　 1,824,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,824,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 182,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,641,924 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,060 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,060 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,737,703 円　　　　（　 5,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０７賃ｙ　　　　-241528	1,132 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０７賃ｙ　　　　-241507	1,313 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,382
c	１０７賃ｙ　　　　-241505	1,439 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,581

伊勢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,500 円	14,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,731 円	1,824,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 126,600 円	14,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,900 円	14,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,531 円　（　　　　　　 959 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9396

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,900,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 45 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,142,830 円（　　　　　 3,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,737,703 円
②総費用	318,531 円
③純収益　①－②	1,419,172 円
④建物等に帰属する純収益	1,142,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	276,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,299,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊勢 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊勢市中之町字浅香山２０番５０	1904000296513-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考