別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 9-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 9-9 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市天カ須賀新町１番２７
 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)

1:1		 倉庫

Ｓ1		 中規模の倉庫、工場
等が建ち並ぶ臨海の
工業地域		 北西10.5m市道、南西側道 水道 川越富洲原

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  99.0 ｍ、規模　　     9,900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 天カ須賀臨海部の工業団地 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 川越富洲原駅南東方

1.5km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線国道や高速ＩＣへの交通アクセスが良好な企業団地であり、物流用途も想定できるなど需要は
強く、今後の地価は、上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,970 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、三重県北勢地域の工業地域で、愛知県及び岐阜県も一部含む広範な地域である。需要者は主に同
一需給圏の物流、製造業を主体とした法人企業が中心である。自動車道などの道路交通網の進捗が好感材料で、交通ア
クセスの良好な物流施設用地の土地需要は堅調である。当該地域は、高速ＩＣや幹線国道に近い企業団地であり、需要
は安定している。需要の中心となる価格帯は、事業者により工場の立地基準は大きく異なり、一概に把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の工場、倉庫を主体とした工業地域である。工場等の賃貸市場が未成熟であり、元本価値に見合う賃料
水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係が強いと考えられる北
勢地域の工業地域の取引事例に基づき試算され、実証的で信頼性が高いと判断する。よって比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,900 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [101.0]
100		 26,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇
。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある
が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。

幹線国道背後の工業団地内にあり、高速道路
等の交通網の進捗が進んでおり、流通業務系
の工業地の需要は特に強い。地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +22.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 9-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-503		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.3m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０４

-506		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5.3m市道
、南東3.3m、
角地
準工

(60,200)
c １０７

-514		 三重郡菰野町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m町道、
中間画地
都計外 
d １０８

-25		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
南2.5m、角地
準工

(70,200)
e １１０

-529		 桑名郡木曽岬町

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西12.5m町
道、中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,255  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,877 		 100
[  99.8]
28,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
29,200 
b (　           ) 
26,437  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,570 		 100
[  99.2]
27,792 
28,100 
c (　           ) 
19,639  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
22,563 		 100
[  87.2]
25,875 
26,100 
d (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
26,210 		 100
[  99.0]
26,475 
26,700 
e (　           ) 
19,982  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
22,202 		 100
[  84.5]
26,275 
26,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　  +1.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,600 円／㎡]  



四日市 9-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業団地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,531,476 
10,887,900 
44,643,576 
39,353,600 
5,289,976 		 （　0.9722）
5,142,915 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     98,902,212 円　　　　（　      9,970 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 9-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,500.00 Ｓ1 5,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡    100.0 m x   99.2 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸し倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
5,500.00 
100.0 
5,500.00 
910 
5,005,000 		 6.0  30,030,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,500.00 
100.0 
5,500.00 

5,005,000 		 30,030,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,005,000 円　×　12ヶ月　＝　      60,060,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,060,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,804,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,255,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,030,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         276,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,531,476 円　　　　（　         5,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１（賃）
　　　　-6		 851  
(     848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
946 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      915 円/㎡

　月額支払賃料
（　      910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７（賃）
　　　　-56		 914  
(     911) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
893 
c １０８（賃）
　　　　-2		 1,193  
(   1,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
982 
四日市 9-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,716,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,801,800 円  　　　       60,060,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,650,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,576,000 円  　　　　    572,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,887,900 円　（　　　　　　         1,098 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 572,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 101,000 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 60 ％　＋　0.0724 ×  20 ％　＋ 0.0977 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,353,600 円  
（　　　　　         3,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,531,476 円      
②総費用 10,887,900 円      
③純収益　①－② 44,643,576 円      
④建物等に帰属する純収益 39,353,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,289,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,142,915 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,902,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,970 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 9-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市天カ須賀新町１番２７
 1903000052629-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
四日市 9-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 9-9 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市天カ須賀新町１番２７
 ②地積
　(㎡)		 9,917  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)

1:1		 倉庫

Ｓ1		 中規模の倉庫、工場
等が建ち並ぶ臨海の
工業地域		 北西10.5m市道、南西側道 水道 川越富洲原

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  99.0 ｍ、規模　　     9,900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 川越富洲原駅南東方

1.5km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線国道背後に倉庫及び工場が建ち並ぶなど土地利用は安定しており今後とも現状を維持していくものと予測す
る。交通利便性に優れることから地価は上昇傾向にて推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,860 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とした三重県北勢地域の工業地域一円において広域的に形成される。需要者の中心は北勢
地域に拠点を置く倉庫や工場等の建設を目的とした法人企業であり、画地規模に応じて圏域外からの市場参加も見込ま
れる。物流需要の高まりを契機として工場用地に対する引き合いは強く、かつ地域的に土地供給が限定的であることか
ら地価は強含みで推移している。取引される規模や利用目的は様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域においては自用の倉庫及び工場等の建設を目的とした土地取引が中心であり、賃貸市場は未成熟で元本価格に見合
う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと考える。同一需給圏内の類似地域から適切
な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価
格を重視して、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,900 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [101.0]
100		 26,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後の経済活動回復を受け、土地需要
は総じて回復基調となっている。特に道路交
通網への接近性に優れた工業地域における需
要が強い。

既に倉庫、工場等が建ち並んでおり地域要因
に特段の変動はないが、工場用地需要の回復
基調から地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +22.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 9-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-506		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5.3m市道
、南東3.3m、
角地
準工

(60,200)
b １０９

-16		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m道路、
西7m、二方路
工業
第二種特別工業地
(60,200)
c １０２

-18		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m国道、
東4.5m、
二方路
工業

(60,200)
d １０７

-514		 三重郡菰野町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m町道、
中間画地
都計外 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,437  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
27,570 		 100
[  98.2]
28,075 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
28,400 
b (　           ) 
24,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,588 		 100
[  97.7]
25,167 
25,400 
c (　           ) 
37,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
36,686 		 100
[ 150.4]
24,392 
24,600 
d (　           ) 
19,639  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
22,563 		 100
[  84.1]
26,829 
27,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +2.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -11.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +38.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +6.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,600 円／㎡]  



四日市 9-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業団地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,470,452 
10,885,920 
44,584,532 
39,353,600 
5,230,932 		 （　0.9722）
5,085,512 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     97,798,308 円　　　　（　      9,860 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 9-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,500.00 Ｓ1 5,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   9,917 ㎡    100.0 m x   99.2 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸し倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
5,500.00 
100.0 
5,500.00 
909 
4,999,500 		 6.0  29,997,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,500.00 
100.0 
5,500.00 

4,999,500 		 29,997,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,999,500 円　×　12ヶ月　＝　      59,994,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,994,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,799,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,194,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,997,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         275,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,470,452 円　　　　（　         5,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０８（賃）
　　　　-2		 1,193  
(   1,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      914 円/㎡

　月額支払賃料
（　      909 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７（賃）
　　　　-56		 914  
(     911) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
855 
c １０１（賃）
　　　　-6		 851  
(     848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
901 
四日市 9-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,716,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,799,820 円  　　　       59,994,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,650,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,576,000 円  　　　　    572,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       572,000 円  　　　　    572,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,885,920 円　（　　　　　　         1,098 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 572,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 101,000 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 60 ％　＋　0.0724 ×  20 ％　＋ 0.0977 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,353,600 円  
（　　　　　         3,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,470,452 円      
②総費用 10,885,920 円      
③純収益　①－② 44,584,532 円      
④建物等に帰属する純収益 39,353,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,230,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,085,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          513 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,798,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,860 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 9-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市天カ須賀新町１番２７
 1903000052629-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考