令和6年1月13日　提出 四日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 9-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.

鑑定評価額 33,600,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市富士町２５８９番 ｢富士町１－１４７｣ ②地積 　(㎡) 978   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場を主 とする工業地域 北西12m道路 水道 阿倉川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　       980 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 阿倉川駅南東方 1.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場地が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、現状維持での推移と予測する。当市は県内随一の工 業都市でもあり、周辺道路網などの立地も良く、景気は持ち直しており、地価は上昇局面と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には県内工業地域一円、特に四日市市及び隣接市町の工業地域との価格牽連性が強い。需要者は県 内又は全国展開の製造業関連を主体とする法人事業者である。工業生産は諸事情の影響を受けることも多いが、総じて 立地に優れる工場地への需要は堅調である。工業地取引は規模や事情等にもより、個別性が強いので、取引の中心とな る価格帯は一概に見出し難いのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域で、取引は自用目的が主体であり、工場の賃貸市場は未成熟なため、収 益還元法は適用しなかった。市内及び隣接町の同種の比較可能な工業地の取引事例を収集しえたので、これを適正に比 準した比準価格は、近時の工場地の市場性を反映したものと認めた。よって、実取引に基づく比準価格の規範性を重視 し、代表標準地との検討を踏まえ、価格水準の検証に留意して、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,100 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 69.0] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。経 済情勢は予断を許さないが、景気は緩やかに 回復し、工業地需要は総じて回復基調にある 。 地域内に変動はないが、立地条件の良い中小 工場・事業所等への需要は堅調であり、地価 は上昇局面にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％