別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
四日市 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-25 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市日永東３丁目１８１７番１外
｢日永東３－２－６０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,035  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北東19m市道 水道、ガス、下水 南日永

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層事業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     5,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 倉庫等も混在する用途系統の
幹線沿いの業務地域		 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 南日永駅東方

930m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに倉庫等も混在する用途傾向のため、繁華性にやや劣る地域で、将来的には用途変更の可能性もあると
予測する。景気は持ち直しており、需給は回復しつつ、地価は緩やかな上昇での推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市及び周辺市町の商業地域一円、特に四日市市中南部の路線商業地との価格牽連性が強い
。需要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。旧来より倉庫等の業務要因も混在しているため、商業
ポテンシャルはやや劣るが、景気持ち直しを受け、需給は安定し、地価は回復傾向と見られる。取引は業種業態、規模
や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には収益物件も見られるが、賃料が硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は取引
ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある路線商業地の取引事例を中心に、要因比較を行っ
たもので実証的で規範性は高い。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって、比準価
格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[147.4]		 [100.0]
100		 49,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。市
況は回復しつつあるが、不動産市場は選好度
により二極化している。


地域内に大きな変動要因はない。当地域の業
務用途混在性は路線商業地域としては繁華性
に劣るが、需要は回復し、地価は回復局面と
分析される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０９

-503		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
北東27m、
角地
近商

(100,200)
b １０９

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
北西8m、角地
近商

(100,200)
c １１２

-23		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北20m県道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
d １０４

-57		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10.6m県
道、
南東5.5m、
角地
準工

(70,200)
e １０２

-21		 四日市市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東8.5m県道、
西6m、二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,226  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,429 		 100
[  87.0]
48,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,800 
b (　           ) 
47,914  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
46,611 		 100
[  97.0]
48,053 
48,100 
c (　           ) 
31,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
38,632 		 100
[  78.9]
48,963 
49,000 
d (　           ) 
71,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,906 		 100
[ 138.5]
50,474 
50,500 
e (　     17,968) 
44,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
47,431 		 100
[  94.6]
50,138 
50,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,300 円／㎡]  



四日市 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,142,320 
7,402,280 
25,740,040 
21,518,000 
4,222,040 		 （　0.9722）
4,104,667 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     78,935,904 円　　　　（　     15,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,000.00 Ｓ1 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   5,035 ㎡     74.0 m x   68.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 比較的安定した規模であるので、周辺の土地利用等から実需要が期待できる一棟貸しの平家建貸家店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
1,528 
3,056,000 		 5.0  15,280,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

3,056,000 		 15,280,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,056,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,672,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,672,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,667,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,004,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,280,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,520 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,142,320 円　　　　（　         6,582 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６（賃）
　　　　-51		 1,907  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,640 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,534 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,528 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０７（賃）
　　　　-7		 1,855  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,617 
c １１２（賃）
　　　　-66		 1,364  
(   1,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,486 
四日市 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,450,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,466,880 円  　　　       36,672,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,585,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,402,280 円　（　　　　　　         1,470 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,518,000 円  
（　　　　　         4,274 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,142,320 円      
②総費用 7,402,280 円      
③純収益　①－② 25,740,040 円      
④建物等に帰属する純収益 21,518,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,222,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,104,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          815 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,935,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市日永東三丁目１８１７番１
 1903000328659-0000
2 　四日市市日永東三丁目１８１７番３
 1903000328661-0000
3 　四日市市日永東三丁目１８１７番４
 1903000328662-0000
4 　四日市市日永東三丁目１８１７番５
 1903000328663-0000
5 　四日市市日永東三丁目１８１７番６
 1903000328664-0000
6 　四日市市日永東三丁目１８１７番７
 1903000328665-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
四日市 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-25 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.
鑑定評価額 248,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市日永東３丁目１８１７番１外
｢日永東３－２－６０｣		 ②地積
　(㎡)		 5,035  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 営業所、店舗、倉庫
等が混在する路線商
業地域		 北東19m市道 水道、ガス、下水 南日永

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層事業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     5,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 南日永駅東方

930m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、業務系用途の土地利用も混在し繁華性がやや乏しい。行動制限緩和によ
る経済活動の正常化から一定期間経過するなか、土地需要は当面回復傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市及び周辺市町の商業地域で、特に路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者は圏域内のロー
ドサイドで事業展開を行う法人が中心である。中心市街地の路線商業地は、店舗の入れ替えや新規立地も見られ成熟度
を増している。業務系用途の土地利用も混在し繁華性はやや劣るが、主要国道に近接する好立地で一定の需要は維持さ
れている。取引価格は画地規模や業態・属性によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試
算された。自己使用目的の取引が大半であり、市場参加者は投資採算性よりも周辺の取引価格を指標に価格水準を決定
していると判断されるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決
定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[147.4]		 [100.0]
100		 49,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市況は建築費高騰による腰折れ懸念を内包す
るものの、社会経済活動の正常化が進み、不
動産需要は中心商業地から広範に概ね堅調に
推移している。

業務系用途の土地利用も混在するなど繁華性
がやや劣る路線商業地域であり、市況回復も
影響して土地需要は回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０９

-503		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m国道、
北東27m、
角地
近商

(100,200)
b １０２

-501		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北14.1m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c １１２

-23		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北20m県道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
d １０４

-65		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,226  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,429 		 100
[  87.0]
48,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,800 
b (　           ) 
33,908  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
48,537 		 100
[  97.3]
49,884 
49,900 
c (　           ) 
31,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
38,632 		 100
[  85.4]
45,237 
45,200 
d (　           ) 
67,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
66,695 		 100
[ 125.0]
53,356 
53,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,300 円／㎡]  



四日市 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,055,560 
7,398,440 
25,657,120 
21,518,000 
4,139,120 		 （　0.9722）
4,024,052 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     77,385,615 円　　　　（　     15,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,000.00 Ｓ1 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   5,035 ㎡     74.0 m x   68.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 路線商業地域としての土地利用状況を勘案し、低層店舗（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
1,524 
3,048,000 		 5.0  15,240,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

3,048,000 		 15,240,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,048,000 円　×　12ヶ月　＝　      36,576,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,576,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,657,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,918,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,240,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,160 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,055,560 円　　　　（　         6,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７（賃）
　　　　-8		 1,585  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,451 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,524 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１２（賃）
　　　　-66		 1,364  
(   1,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,443 
c １０７（賃）
　　　　-58		 1,644  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,768 
四日市 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,450,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,463,040 円  　　　       36,576,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,585,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,320,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,398,440 円　（　　　　　　         1,469 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,518,000 円  
（　　　　　         4,274 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,055,560 円      
②総費用 7,398,440 円      
③純収益　①－② 25,657,120 円      
④建物等に帰属する純収益 21,518,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,139,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,024,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,385,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市日永東三丁目１８１７番１
 1903000328659-0000
2 　四日市市日永東三丁目１８１７番３
 1903000328661-0000
3 　四日市市日永東三丁目１８１７番４
 1903000328662-0000
4 　四日市市日永東三丁目１８１７番５
 1903000328663-0000
5 　四日市市日永東三丁目１８１７番６
 1903000328664-0000
6 　四日市市日永東三丁目１８１７番７
 1903000328665-0000
7 　
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備考