別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
四日市 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.
鑑定評価額 78,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
｢白須賀１－１２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 営業所、店舗のほか
住宅も混在する商業
地域		 南10m市道 水道、下水 霞ヶ浦

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道背後の業務系商業地域 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 霞ヶ浦駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模工業地に近い主要道路沿いに、主に業務系統の土地利用がされているが、最近では店舗や住宅系の土地利
用も見られる。地域は用途の多様性も相俟って地価は緩やかに上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に市北部の路線商業地や業務系統地域との価格牽連性が強い。需
要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。旧来より工業系の業務要因も混在していたが、最近は商住
混在など用途の多様性が業務性等のポテンシャルを押し上げており、土地需要は堅調である。取引は規模や事情により
異なるので、中心となる価格帯は、見出し難いのが実状である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は業務系統の商業地域で、自用の事業所・事務所が多く、新規の賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、賃
料は硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分
析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で市場での説得力がある。したがって、比準
価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[146.9]		 [100.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は横ばい、老齢人口は増加。
景気は持ち直している。不動産市場も利便性
の良い物件を中心に回復基調にある。


地域内に大きな変動要因はないが、準工業系
の用途性など選好性に優り、需給は回復し、
地価は上昇局面と分析される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-42		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、北東4m、
角地
１住居

(60,200)
b １０４

-65		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
c １０６

-3		 四日市市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １０４

-507		 四日市市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東10m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e １０４

-26		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9.6m市道
、中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
49,470 		 100
[ 101.2]
48,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
67,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
66,695 		 100
[ 130.7]
51,029 
51,000 
c (　     43,000) 
43,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
50,740 		 100
[ 102.4]
49,551 
49,600 
d (　     54,437) 
54,437  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
60,667 		 100
[ 126.5]
47,958 
48,000 
e (　           ) 
71,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,209 		 100
[ 133.0]
54,292 
54,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,400 円／㎡]  



四日市 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,892,858 
5,120,508 
18,772,350 
17,808,000 
964,350 		 （　0.9722）
937,541 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     18,029,635 円　　　　（　     11,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 550.00 Ｓ3 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,589 ㎡     40.0 m x   43.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階はファミリ－タイプの共同住宅（平均５５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段方式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
100.0 
550.00 
1,510 
830,500 		 10.0  8,305,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
550.00 
100.0 
550.00 
1,181 
649,550 		 2.0  1,299,100 
2.0  1,299,100 

 3～ 3		 共同住宅
550.00 
100.0 
550.00 
1,181 
649,550 		 2.0  1,299,100 
2.0  1,299,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
100.0 
1,650.00 

2,129,600 		 10,903,200 
2,598,200 
⑨年額支払賃料      2,129,600 円　×　12ヶ月　＝　      25,555,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,555,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,555,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,999,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,903,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,598,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         795,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,892,858 円　　　　（　        15,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０８（賃）
　　　　-3		 1,202  
(   1,170) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,192 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,181 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１２（賃）
　　　　-2		 1,221  
(   1,221) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,187 
c １０４（賃）
　　　　-1		 1,230  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,272 
四日市 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,022,208 円  　　　       25,555,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,920,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,120,508 円　（　　　　　　         3,222 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,808,000 円  
（　　　　　        11,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,892,858 円      
②総費用 5,120,508 円      
③純収益　①－② 18,772,350 円      
④建物等に帰属する純収益 17,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 964,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 937,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,029,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市白須賀一丁目２０６９番１
 1903000182577-0000
2 　四日市市白須賀一丁目２０７０番１
 1903000182579-0000
3 　四日市市白須賀一丁目２０７１番１
 1903000182581-0000
4 　四日市市白須賀一丁目２０７２番１
 1903000182583-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
四日市 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-22 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　正樹   TEL.
鑑定評価額 78,300,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
｢白須賀１－１２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,589  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 営業所、店舗のほか
住宅も混在する商業
地域		 南10m市道 水道、下水 霞ヶ浦

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号及び２３号に挟まれ
た事業系用途が多い地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 霞ヶ浦駅南東方

850m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 北勢地域の幹線道路である国道１号と２３号への接近性が認められる立地であることから、今後とも混在を見せ
つつ事業系用途を中心に熟成していくものと予測され、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とした北勢地域の商業地域一円であり、特に事業所、店舗のほか、工場、住宅等の混在が
見られる地域との価格牽連性が強い。中心となる需要者は北勢地域で事業を営む法人企業であり、画地規模に応じて県
外の大手資本なども想定される。交通利便性は良好であることから土地需給は好転し地価は上昇傾向が続いている。市
場での中心となる価格帯は業態・属性により取引される画地規模にばらつきが見られ一意には定まっていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には事業系用途が多く見られる商業地域であるが地域における土地取引は自用目的が中心であり、賃貸建物建設目
的での新規土地取引は少なく土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格が低位に試算されたもの
と判断する。適切な取引事例の選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することか
ら、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-23                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[146.9]		 [100.0]
100		 49,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市人口は微減傾向で推移。コロナ禍後の経済
活動回復を受け、近鉄四日市駅周辺商業地域
を中心に需給は改善しており、周辺地域への
波及も見られる。

地域要因に特段の変動はないが、幹線道路に
近く用途的多様性も下支えになり、需給は回
復基調で地価は強含みにて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-42		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.8m市道
、北東4m、
角地
１住居

(60,200)
b １０４

-6		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m国道、
北西3.9m、
二方路
準工

(60,200)
c １０６

-3		 四日市市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北9.3m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d １０４

-57		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10.6m県
道、
南東5.5m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,208  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
49,470 		 100
[ 101.2]
48,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
78,650  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
76,970 		 100
[ 149.9]
51,348 
51,300 
c (　     43,000) 
43,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
50,740 		 100
[ 108.0]
46,981 
47,000 
d (　           ) 
71,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,906 		 100
[ 137.9]
50,693 
50,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     49,300 円／㎡]  



四日市 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,892,858 
5,120,508 
18,772,350 
17,808,000 
964,350 		 （　0.9722）
937,541 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     18,029,635 円　　　　（　     11,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 550.00 Ｓ3 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,589 ㎡     40.0 m x   43.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅（平均５５㎡程度）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
550.00 
100.0 
550.00 
1,510 
830,500 		 10.0  8,305,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
550.00 
100.0 
550.00 
1,181 
649,550 		 2.0  1,299,100 
2.0  1,299,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
100.0 
1,650.00 

2,129,600 		 10,903,200 
2,598,200 
⑨年額支払賃料      2,129,600 円　×　12ヶ月　＝　      25,555,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,555,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,555,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,999,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,903,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,598,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         795,049 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,892,858 円　　　　（　        15,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４（賃）
　　　　-51		 1,231  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,303 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,181 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０７（賃）
　　　　-3		 1,117  
(   1,117) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,306 
c １０７（賃）
　　　　-4		 1,122  
(   1,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,187 
四日市 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,022,208 円  　　　       25,555,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,920,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,120,508 円　（　　　　　　         3,222 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,808,000 円  
（　　　　　        11,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,892,858 円      
②総費用 5,120,508 円      
③純収益　①－② 18,772,350 円      
④建物等に帰属する純収益 17,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 964,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 937,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,029,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市白須賀一丁目２０６９番１
 1903000182577-0000
2 　四日市市白須賀一丁目２０７０番１
 1903000182579-0000
3 　四日市市白須賀一丁目２０７１番１
 1903000182581-0000
4 　四日市市白須賀一丁目２０７２番１
 1903000182583-0000
5 　
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備考