別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
四日市 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-18 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　吉川　輝樹   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
｢鵜の森１－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗や事務所が多く
見られる既成商業地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅南西方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の利便性の高い商業地域で、土地利用の多様性を包含して商業地需要は堅調であり、現状を維持して推
移するものと予測する。需給は安定しており、地価は上昇基調にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に近鉄四日市駅周辺の商業地との価格牽連性が強い。需要者の中
心は県内外の事業者又は法人である。市況は改善しつつあり、利便性に富み、様々な土地利用の可能性を内包する駅周
辺の商業地域は、経済の持ち直し機運もあり、需要は強含み感がある。取引価格は規模などの個性や事情によりまちま
ちであり、中心となる価格帯は、一概には見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一定の品等形成された商業地域で、自用の店舗・事務所が多く、自己利用取引が中心で、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。実際の商業地取引に基
づく比準価格は、市場参加者が取引価格を価格判断の指標とするので、実証的で説得力がある。したがって、比準価格
を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [100.0]
100		 83,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減、老齢人口は増加。景
気は持ち直し機運もあり、不動産市場は選好
度により二極化している。


地域内に大きな変動要因はない。市中心部の
利便性の高い地域を中心に、選好に優る地域
の需要は堅調で、地価は上昇局面が見られる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-517		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西3.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b １１２

-504		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d １０８

-16		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e １０９

-501		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東70m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
104,577 		 100
[ 125.6]
83,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,300 
b (　           ) 
73,016  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
74,565 		 100
[  88.9]
83,875 
83,900 
c (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 129.1]
78,351 
78,400 
d (　           ) 
47,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
59,595 		 100
[  72.6]
82,087 
82,100 
e (　           ) 
143,598  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
144,992 		 100
[ 167.7]
86,459 
86,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,100 円／㎡]  



四日市 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,241,444 
1,123,228 
4,118,216 
3,880,660 
237,556 		 （　0.9722）
230,952 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,441,385 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   206 ㎡     13.0 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用形態に鑑み、１階店舗、２～３階事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 地域の標準的な共用部分を想定し査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
1,790 
171,840 		 10.0  1,718,400 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,517 
154,734 		 10.0  1,547,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
83.3 
300.00 

481,308 		 4,813,080 
0 
⑨年額支払賃料        481,308 円　×　12ヶ月　＝　       5,775,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,775,696 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       577,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,198,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,813,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,241,444 円　　　　（　        25,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７（賃）
　　　　-54		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,516 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,530 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,517 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０８（賃）
　　　　-1		 1,768  
(   1,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,551 
c １０１（賃）
　　　　-7		 1,667  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,755 
四日市 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,500 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 231,028 円  　　　        5,775,696　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      418,400 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,123,228 円　（　　　　　　         5,453 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,880,660 円  
（　　　　　        18,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,241,444 円      
②総費用 1,123,228 円      
③純収益　①－② 4,118,216 円      
④建物等に帰属する純収益 3,880,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 237,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 230,952 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,121 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,441,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市鵜の森一丁目１３０番２
 1903000099591-0000
2 　四日市市鵜の森一丁目１３１番
 1903000099593-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-18 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
｢鵜の森１－８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗や事務所が多く
見られる既成商業地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅南西方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、市中心部の近鉄四日市駅に近接した利便性に優れる商業地域であり、店舗、事務所のほか中高層マ
ンションを対象とした土地需要も堅調である。今後の地価は、安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市中心部に近い商業地域の存する圏域。需要の中心は、県内外の事業経営者及び不動産業
者である。近鉄四日市駅徒歩圏の商業地域にあって、店舗、事務所及び住宅需要は旺盛であり、高度利用の傾向がみら
れ、まとまった土地にあっては分譲及び賃貸マンションの需給が逼迫状況にある。取引の中心となる価格帯は、画地規
模、単価及び総額とも様々で見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は近鉄四日市駅に近い商業地域にあることから収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が確保で
きず低位に求められた。賃貸物件取得のための土地取引は少なく、土地の価格水準は一般に自用目的での取引価格に基
づいて形成され、市中心部及びその周辺の商業地の事例により試算され、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収
益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.5]		 [100.0]
100		 83,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇
。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある
が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。

近鉄四日市駅に近接した交通利便性が優る商
業地域にあり、近年マンション等の需要が強
い。地価は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-16		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8.8m市道
、二方路
準工

(60,200)
b １０４

-515		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東70m市道、
北西7.8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １０８

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,987  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,355 		 100
[  99.3]
93,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,000 
b (　           ) 
136,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,003 		 100
[ 158.3]
85,283 
85,300 
c (　           ) 
75,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
79,624 		 100
[  96.3]
82,683 
82,700 
d (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 124.2]
81,442 
81,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,100 円／㎡]  



四日市 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,232,819 
1,122,848 
4,109,971 
3,880,660 
229,311 		 （　0.9722）
222,936 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,287,231 円　　　　（　     20,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   206 ㎡     13.0 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階事務所、いずれもフロア貸しを想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
80.0 
96.00 
1,854 
177,984 		 10.0  1,779,840 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
120.00 
85.0 
102.00 
1,483 
151,266 		 10.0  1,512,660 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
83.3 
300.00 

480,516 		 4,805,160 
0 
⑨年額支払賃料        480,516 円　×　12ヶ月　＝　       5,766,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,766,192 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       576,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,189,573 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,805,160 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,232,819 円　　　　（　        25,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１（賃）
　　　　-7		 1,667  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,495 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,483 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０７（賃）
　　　　-54		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,466 
c １０８（賃）
　　　　-1		 1,768  
(   1,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,551 
四日市 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,500 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,648 円  　　　        5,766,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      418,400 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,122,848 円　（　　　　　　         5,451 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,880,660 円  
（　　　　　        18,838 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,232,819 円      
②総費用 1,122,848 円      
③純収益　①－② 4,109,971 円      
④建物等に帰属する純収益 3,880,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 222,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,287,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市鵜の森一丁目１３０番２
 1903000099591-0000
2 　四日市市鵜の森一丁目１３１番
 1903000099593-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考