別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-15 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市生桑町字桑花１３９番１外
 ②地積
　(㎡)		 764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 大規模店舗を核とす
る近隣商業地域
 北東16m国道 水道 川原町

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 川原町駅北西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、飲食店・小売店を主体とした商業地域であり、テナントの入れ替えはあっても需要は安定的で、緩
やかな景気回復を背景に、今後の地価は緩やかに上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域の存する圏域。需要の中心は、当該圏域又は県
外の事業者等である。近年の市場の需給動向は、集客が望める繁華性の高い立地を求めて出店の動きは旺盛で、当該地
域は店舗の集積、繁華性の高さ等から土地需要は安定傾向で推移してきた。景気回復により需要も回復傾向にある。取
引の中心となる価格帯は、規模により相当異なり見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、貸店舗等の収益面の検討を行ったが、土地価格に見合
う賃料水準の形成が弱く、収益価格は取引水準に比し低位に試算された。比準価格は、規範性の高い商業地域の取引事
例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考
に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[101.0]		 100
[118.2]		 [ 98.0]
100		 62,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇
。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある
が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。

大規模店舗、チェーン店等の店舗が集合した
商業地域にあり、背後地にも恵まれ、店舗出
店の動きが出てきている。地価は緩やかに回
復傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　 +24.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１

-511		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m市道、
北西5m、角地
準住居

(70,200)
b １０４

-26		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9.6m市道
、中間画地
２住居

(60,200)
c １０４

-36		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.7m市道
、中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
d １０４

-65		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
e １１２

-18		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北19.5m市道、
南東9.2m、
角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.3]
58,818 		 100
[ 100.2]
58,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
57,500 
b (　           ) 
71,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
72,209 		 100
[  99.5]
72,572 
71,100 
c (　           ) 
76,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,083 		 100
[ 120.8]
63,810 
62,500 
d (　           ) 
67,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
66,695 		 100
[  98.9]
67,437 
66,100 
e (　           ) 
66,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
64,010 		 100
[  98.9]
64,722 
63,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　 +22.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



四日市 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,307,683 
2,023,756 
7,283,927 
6,462,820 
821,107 		 （　0.9722）
798,280 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,351,538 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   764 ㎡     37.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の店舗で外階段を設置してフロア貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,599 
479,700 		 10.0  4,797,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,250 
375,000 		 10.0  3,750,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

854,700 		 8,547,000 
0 
⑨年額支払賃料        854,700 円　×　12ヶ月　＝　      10,256,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,256,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,025,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,230,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,547,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,307,683 円　　　　（　        12,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２（賃）
　　　　-4		 1,982  
(   1,924) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,639 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,612 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６（賃）
　　　　-51		 1,907  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,577 
c １０７（賃）
　　　　-58		 1,644  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,768 
四日市 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,500 円  　　　　     87,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 410,256 円  　　　       10,256,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,800 円  　　　　     87,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,023,756 円　（　　　　　　         2,649 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,462,820 円  
（　　　　　         8,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,307,683 円      
②総費用 2,023,756 円      
③純収益　①－② 7,283,927 円      
④建物等に帰属する純収益 6,462,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,107 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 798,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,351,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市生桑町字桑花１３９番１
 1903000072555-0000
2 　四日市市生桑町字桑花１４２番１
 1903000072567-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-15 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.
鑑定評価額 48,300,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市生桑町字桑花１３９番１外
 ②地積
　(㎡)		 764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 大規模店舗を核とす
る近隣商業地域
 北東16m国道 水道 川原町

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 川原町駅北西方

2.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店や小売店を主体とした幹線道路沿いの商業地域で、今後も店舗の入替等を伴いながら、概ね現状の繁華性
を維持すると思料される。商業需要は安定化動向に至った事から、地価は上昇動向を強めると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心として、北勢地域における主要道路沿い、或いはその背後の商業地域を含む圏域である。
需要者としては、当該圏域を基盤とする法人や個人事業者の他、立地次第では広域的にチェーン展開している法人も想
定される。競合地域が多いものの、背後地人口が充実していることもあり、繁華性の程度は維持されている。取引総額
は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域で、貸店舗等も見受けられるが、低層利用が中心で自用の建物が多く、元本価格に見合う賃料
収入を得られない。このため、収益価格は取引水準に比し低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格
は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡がとれている。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[101.0]		 100
[118.2]		 [ 98.0]
100		 62,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は約３０万人で微減推移して
いるが、北勢バイパスの建設が進んでおり、
商業背後地の拡大が見込める。


主要道路沿いの商業地域として一定の繁華性
を維持しており、沿道周辺店舗も安定した繁
華性がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　 +24.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０９

-12		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １１２

-18		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北19.5m市道、
南東9.2m、
角地
準住居

(70,200)
c １１０

-526		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １０９

-504		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,287 		 100
[  93.6]
62,272 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
61,000 
b (　           ) 
66,951  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
64,010 		 100
[  96.7]
66,194 
64,900 
c (　           ) 
64,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,684 		 100
[  99.8]
64,814 
63,500 
d (　           ) 
66,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
64,783 		 100
[ 100.5]
64,461 
63,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



四日市 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,310,950 
2,023,900 
7,287,050 
6,462,820 
824,230 		 （　0.9722）
801,316 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,409,923 円　　　　（　     20,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   764 ㎡     37.0 m x   24.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階を店舗としたフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,570 
471,000 		 10.0  4,710,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,280 
384,000 		 10.0  3,840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

855,000 		 8,550,000 
0 
⑨年額支払賃料        855,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,260,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,260,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,026,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,234,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,550,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,310,950 円　　　　（　        12,187 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０１（賃）
　　　　-7		 1,667  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０４（賃）
　　　　-53		 1,856  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,563 
c １１２（賃）
　　　　-63		 2,404  
(   2,216) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[162.0]		 100
[100.0]
1,613 
四日市 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,500 円  　　　　     87,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 410,400 円  　　　       10,260,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,800 円  　　　　     87,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,023,900 円　（　　　　　　         2,649 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,462,820 円  
（　　　　　         8,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,310,950 円      
②総費用 2,023,900 円      
③純収益　①－② 7,287,050 円      
④建物等に帰属する純収益 6,462,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 824,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 801,316 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,049 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,409,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市生桑町字桑花１３９番１
 1903000072555-0000
2 　四日市市生桑町字桑花１４２番１
 1903000072567-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考