別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-11 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪町１１５番外
｢諏訪町５－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、飲食店が
多い国道１号背後の
商業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模画地が集まる一角にあ
って、周辺にはマンションや
駐車場が見られる		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高度利用等による発展期待が潜在的に高い立地ながら、現状は小画地主体で中低層建物が多く、当面は現状推移
と見込まれる。地価動向は周辺の発展動向等から上昇基調の継続を予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市の中心市街を形成する普通商業地域（高地価帯に属する近鉄四日市駅至近地等を除く）とその周
辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者やより広域的に事業展開を行う法人であるが、マンション適地にあっ
ては開発業者の参入も見込まれる。新型コロナの５類移行により消費行動に盛り返しの動きも見られるなか、需要は回
復傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により総額の振れが大きいこと等から一概には把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域やその周辺ではテナントビルやコインパーキングといった収益物件が見られる一方、自用物件も一定数存在し
ており、又、現状の商業用建物の多くは中低層に止まり、高度利用を指向する所定の容積率を十分消化し切れていない
ため、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度
の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　四日市 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     92,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近鉄四日市駅前のバスターミナル整備事業等
の進展期待から、中心商業地の地価上昇がよ
り鮮明化するなか、周辺商業地への波及も強
まってきている。

近隣地域に隣接する一画ではマンション建設
が進行しているが、地域要因そのものに特段
の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-27		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東35m国道、
北東2.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １０４

-520		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m市道
、南西6.4m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,492)
c １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d １０４

-515		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東70m市道、
北西7.8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e １０９

-504		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.9]
131,674 		 100
[ 139.4]
94,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,500 
b (　           ) 
133,696  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
144,837 		 100
[ 153.8]
94,172 
94,200 
c (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 117.5]
86,086 
86,100 
d (　           ) 
136,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,003 		 100
[ 144.0]
93,752 
93,800 
e (　           ) 
66,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
64,783 		 100
[  67.3]
96,260 
96,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



四日市 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって、再調達原価を適切に求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,303,843 
1,768,210 
6,535,633 
6,284,060 
251,573 		 （　0.9466）
238,139 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,579,596 円　　　　（　     29,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   156 ㎡      9.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～４階を事務所とする建物（各フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 地域における標準的な共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
2,600 
200,200 		 10.0  2,002,000 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
2,130 
187,440 		 10.0  1,874,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
77.5 
341.00 

762,520 		 7,625,200 
0 
⑨年額支払賃料        762,520 円　×　12ヶ月　＝　       9,150,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,150,240 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       915,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,235,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,625,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,303,843 円　　　　（　        53,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４（賃）
　　　　-52		 2,444  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,263 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,148 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,130 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０７（賃）
　　　　-54		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,975 
c １０７（賃）
　　　　-53		 2,142  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,400 
四日市 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 437,000 円  　　　　     87,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 366,010 円  　　　        9,150,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      699,200 円  　　　　     87,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,768,210 円　（　　　　　　        11,335 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,284,060 円  
（　　　　　        40,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,303,843 円      
②総費用 1,768,210 円      
③純収益　①－② 6,535,633 円      
④建物等に帰属する純収益 6,284,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 238,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,527 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,579,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪町１１５番
 1903000212274-0000
2 　四日市市諏訪町１１６番２
 1903000212276-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
四日市 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-11 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　瀬古　博之   TEL.
鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪町１１５番外
｢諏訪町５－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、飲食店が
多い国道１号背後の
商業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺では市役所等の公共施設
や金融機関が見られる地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 四日市市中心部に位置する商業地域で、周辺ではマンションの分譲も見られ、さらに中央通りの再編計画もあり
今後、地価水準の上昇が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市及び隣接市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者及び三重県
内外の法人企業である。近鉄四日市駅周辺では再開発等への期待感もあり、収益物件やマンション用地への需要は強く
なっており、飲食店等への需要も回復している。取引総額は規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は
見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 四日市市中心部に位置する国道１号背後の商業地域であり、周辺にはテナントビル等の収益物件も見られるが、自用の
店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。市場参加者は類似
地域での取引価格を重視しており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって近時の動向を
踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　四日市 5-13                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     92,300 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しの動きが見られるが金利動向
など不確定要素は多い。個人消費も持ち直し
。商業地に対する投資マインドは回復してい
る。

近隣地域に隣接する国道１号沿いではマンシ
ョン建設及び分譲が進められている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-27		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東35m国道、
北東2.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c １０４

-515		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東70m市道、
北西7.8m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d １０９

-501		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東70m市道、
北西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.9]
131,674 		 100
[ 140.5]
93,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,700 
b (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 117.5]
86,086 
86,100 
c (　           ) 
136,827  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
135,003 		 100
[ 144.0]
93,752 
93,800 
d (　           ) 
143,598  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
144,992 		 100
[ 146.7]
98,836 
98,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



四日市 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,298,811 
1,767,988 
6,530,823 
6,284,060 
246,763 		 （　0.9466）
233,586 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,492,038 円　　　　（　     28,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   156 ㎡      9.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しによる地上４階建の店舗・事務所ビルを想定 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
70.0 
77.00 
2,690 
207,130 		 10.0  2,071,300 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
110.00 
80.0 
88.00 
2,102 
184,976 		 10.0  1,849,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
77.5 
341.00 

762,058 		 7,620,580 
0 
⑨年額支払賃料        762,058 円　×　12ヶ月　＝　       9,144,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     341.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,144,696 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       914,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,230,226 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,620,580 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,298,811 円　　　　（　        53,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４（賃）
　　　　-52		 2,444  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,102 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６（賃）
　　　　-3		 2,224  
(   2,219) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,275 
c １０７（賃）
　　　　-53		 2,142  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,016 
四日市 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 437,000 円  　　　　     87,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 365,788 円  　　　        9,144,696　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      699,200 円  　　　　     87,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,400 円  　　　　     87,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,767,988 円　（　　　　　　        11,333 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,284,060 円  
（　　　　　        40,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,298,811 円      
②総費用 1,767,988 円      
③純収益　①－② 6,530,823 円      
④建物等に帰属する純収益 6,284,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 233,586 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,492,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪町１１５番
 1903000212274-0000
2 　四日市市諏訪町１１６番２
 1903000212276-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考