別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市沖の島町４３番
｢沖の島町３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗兼住宅

ＳＲＣ3		 中層の店舗併用住宅
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 南西22m市道 水道、ガス、下水 四日市

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 四日市駅北西方

510m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の商業地域で、当面は現状の繁華性を維持するものと予測する。一定規模の土地にはマンション需要
も旺盛な地域で、需要は安定しており、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市内の商業地域。需要者の中心は圏域内の個人や法人である。当地域は幹線道路沿いに中層の店
舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、中心市街地の利便性と繁華性を有し、需要は安定している。一定規模の土地には
マンション用地としての需要も旺盛で、地価は強含みで推移している。取引総額は、画地規模等により相当異なるため
、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　中心市街地の商業地域であるが、賃貸経営等を目的とする取引は少なく自用目的の取引が中心である。店舗等の賃貸
需要の回復がやや遅く、賃料水準が低いため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、四日市市の類似地域
に存する取引事例を適正に比準し、市場実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考に
とどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 83,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向。社会経済活動が正常化
に向かう中、個人消費や設備投資は持ち直し
が続く。商業地の地価は、中心部で上昇傾向
が強まっている。

中心市街地の商業地域で、地域要因に大きな
変動はない。需要は安定しており、地価は強
含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４

-36		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.7m市道
、中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
b １０８

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １１２

-504		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d １０９

-505		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北西3.3m、
角地
準住居

(70,200)
e １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,083 		 100
[  92.2]
83,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,600 
b (　           ) 
75,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
79,624 		 100
[  91.0]
87,499 
87,500 
c (　           ) 
73,016  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
74,565 		 100
[  89.8]
83,035 
83,000 
d (　           ) 
104,033  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
102,215 		 100
[ 120.2]
85,037 
85,000 
e (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 131.9]
76,688 
76,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,300 円／㎡]  



四日市 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,133,199 
1,699,340 
6,433,859 
6,336,680 
97,179 		 （　0.9453）
91,863 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,766,596 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ5 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   138 ㎡      6.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建の店舗兼共同住宅で、１階は店舗のフロア貸し、２階以上は共同住宅（全８戸、平均専有面積約４０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,345 
175,875 		 10.0  1,758,750 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
100.00 
80.0 
80.00 
1,700 
136,000 		 2.0  272,000 
2.0  272,000 
塔屋
  ～  
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
77.5 
395.00 

719,875 		 2,846,750 
1,088,000 
⑨年額支払賃料        719,875 円　×　12ヶ月　＝　       8,638,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,638,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       863,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,774,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,846,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,088,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         332,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,133,199 円　　　　（　        58,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６（賃）
　　　　-2		 1,796  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,799 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１２（賃）
　　　　-56		 1,554  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,731 
c １０９（賃）
　　　　-55		 1,513  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,852 
四日市 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 427,000 円  　　　　     85,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 345,540 円  　　　        8,638,500　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,200 円  　　　　     85,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,699,340 円　（　　　　　　        12,314 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,336,680 円  
（　　　　　        45,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,133,199 円      
②総費用 1,699,340 円      
③純収益　①－② 6,433,859 円      
④建物等に帰属する純収益 6,336,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 97,179 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 91,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          666 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,766,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市沖の島町４３番
 1903000121688-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.
鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市沖の島町４３番
｢沖の島町３－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:4		 店舗兼住宅

ＳＲＣ3		 中層の店舗併用住宅
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 南西22m市道 水道、ガス、下水 四日市

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 建物の中・高層化がみられる
が、低層の店舗併用住宅も残
る商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 四日市駅北西方

510m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低層・中層の店舗兼住宅、銀行等が建ち並ぶ中に、高層マンションもみられる商業地域である。新型コロナの影
響も薄らいで、地価は微上昇からさらに上昇率を高める情勢にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市、桑名市を中心とする商業地域である。需要者の中心は個人や中小法人と判断される。対象標
準地周辺の商業地域は、低層階に店舗・事務所、中層階に共同住宅を配した中高層建物による土地の高度利用化が進ん
だ。地価はさらに上昇率を上げる情勢にある。取引は画地規模、単価ともに様々で、需要の中心となる価格帯を見出す
のは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は四日市市中心市街地に近い商業地域で一定の繁華性を有するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は土地の規模と価格に着目し、取引市場の動向を重視して意思
決定するものと考えられる。この観点にたって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[112.3]		 [100.0]
100		 83,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は約３０万人で微減推移。一
方で、近鉄・ＪＲ四日市駅周辺でマンション
分譲が進んでおり、商業背後地人口を増大さ
せている。

分譲マンションの建設が、近辺地域からさら
に拡大しつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０４

-36		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.7m市道
、中間画地
準工
第一種特別工業
(60,200)
c １１０

-30		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １１０

-512		 桑名市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南7.7m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
79,624 		 100
[  92.6]
85,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
76,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,083 		 100
[  92.2]
83,604 
83,600 
c (　           ) 
67,767  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
75,673 		 100
[  94.3]
80,247 
80,200 
d (　           ) 
77,280  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
84,283 		 100
[ 102.5]
82,227 
82,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,100 円／㎡]  



四日市 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,129,115 
1,699,160 
6,429,955 
6,336,680 
93,275 		 （　0.9453）
88,173 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      1,695,635 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ5 510.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   138 ㎡      6.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階共同住宅（４０㎡・２ＤＫ×８室） ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段・共用部分を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
2,340 
175,500 		 10.0  1,755,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
100.00 
80.0 
80.00 
1,700 
136,000 		 2.0  272,000 
2.0  272,000 
塔屋
  ～  
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
510.00 
77.5 
395.00 

719,500 		 2,843,000 
1,088,000 
⑨年額支払賃料        719,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,634,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,634,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       863,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,770,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,843,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,088,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         332,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,129,115 円　　　　（　        58,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６（賃）
　　　　-2		 1,796  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,799 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １１２（賃）
　　　　-61		 1,495  
(   1,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,786 
c １１３（賃）
　　　　-3		 1,378  
(   1,340) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,758 
四日市 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 427,000 円  　　　　     85,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 345,360 円  　　　        8,634,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,200 円  　　　　     85,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,400 円  　　　　     85,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,699,160 円　（　　　　　　        12,313 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     510.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,336,680 円  
（　　　　　        45,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,129,115 円      
②総費用 1,699,160 円      
③純収益　①－② 6,429,955 円      
④建物等に帰属する純収益 6,336,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          639 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,695,635 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市沖の島町４３番
 1903000121688-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考