別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
四日市 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪栄町１４３番
｢諏訪栄町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な中低層の飲
食店等が多い商業地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナ禍における顧客減少も
行動制限緩和によって回復が鮮明となり、地価は下げ止まりから上昇に転じている。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、最寄駅への接近性に優れた四日市市及び隣接市町の商業地域。需要者は市内で事業を営む中小法人又は
個人事業主が中心である。新型コロナ禍で飲食店街の店舗需要は減少したが、行動制限緩和による経済活動の正常化で
来街者や客足の回復が鮮明である。土地需要が徐々に回復するなか地価は上昇に転じている。取引価格は画地規模等も
様々で、業態・属性によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は賃貸用店舗ビル等の収益物件も見られる商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、市中心部に近い商業地の取引事例を収集選択し相互検証して求め
ており、実証的で信頼性が高いと判断する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として
鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市況は建築費高騰による腰折れ懸念を内包す
るものの、社会経済活動の正常化が進み、不
動産需要は中心商業地から広範に概ね堅調に
推移している。

近鉄四日市駅に近い飲食店舗が集積する商業
地域であり、新型コロナ禍で店舗需要は減少
したが、行動制限緩和によって回復が鮮明と
なっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０９

-505		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
北西3.3m、
角地
準住居

(70,200)
c １０４

-517		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西3.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e １１２

-504		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
79,624 		 100
[  70.1]
113,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
104,033  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
102,215 		 100
[  91.9]
111,224 
111,000 
c (　           ) 
93,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
104,577 		 100
[  94.7]
110,430 
110,000 
d (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[ 100.9]
100,249 
100,000 
e (　           ) 
73,016  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
74,565 		 100
[  69.0]
108,065 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



四日市 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,604,069 
1,843,543 
6,760,526 
6,571,660 
188,866 		 （　0.9466）
178,781 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,438,096 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 90.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   135 ㎡      7.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階を店舗としてフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 地域の標準的な共用部分を想定し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
2,940 
185,220 		 10.0  1,852,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,340 
157,950 		 10.0  1,579,500 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,207 
148,973 		 10.0  1,489,730 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
72.4 
333.00 

790,089 		 7,900,890 
0 
⑨年額支払賃料        790,089 円　×　12ヶ月　＝　       9,481,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,481,068 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       948,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,532,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,900,890 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,108 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,604,069 円　　　　（　        63,734 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０７（賃）
　　　　-53		 2,142  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,264 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０７（賃）
　　　　-50		 2,341  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,365 
c １０７（賃）
　　　　-7		 1,855  
(   1,850) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,411 
四日市 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 379,243 円  　　　        9,481,068　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      731,200 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,843,543 円　（　　　　　　        13,656 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,571,660 円  
（　　　　　        48,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,604,069 円      
②総費用 1,843,543 円      
③純収益　①－② 6,760,526 円      
④建物等に帰属する純収益 6,571,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 188,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 178,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,324 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,438,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪栄町１４３番
 1903000211923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
四日市 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 5-2 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市諏訪栄町１４３番
｢諏訪栄町１３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 小規模な中低層の飲
食店等が多い商業地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 近鉄四日市

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い飲食店が多い地域 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 近鉄四日市駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近鉄四日市駅に近い、飲食店が中心の商業地域。賑わいは徐々に戻りつつあるも、需要の回復力は弱く、当面、
急激な上昇は予測しがたく、現状程度の上昇が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び周辺の市町の商業地域。需要者は、同一需給圏内の法人及び個人事業主が中心であるが、規
模が大きい場合は県外の事業主等も見られる。飲食店の多い商業地域で新型コロナの影響で減少した客足も戻りつつあ
り、需要は回復傾向にある。商業地の取引は、利用用途、規模等により取引価格にばらつきがあり、市場での取引の中
心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い飲食店多い商業地域で、貸店舗等の収益ビルが多い。古い建物が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に試算された。近鉄四日市駅に近い取引事例を中心に、市場参加者の類似性等も考慮し
て求められた比準価格は、市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,400 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微減傾向。地域による格差と円安
や物価上昇等による不透明感もあるが、商業
地の需要は、市中心部から回復傾向の地域が
拡大。

近鉄四日市駅に近い飲食店が多い地域。客足
が戻りつつあり、需要は回復傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８

-27		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東35m国道、
北東2.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b １０４

-517		 四日市市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北西3.3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c １０８

-28		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南21.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d １０８

-14		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  88.9]
131,674 		 100
[ 118.8]
110,837 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
93,478  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
104,577 		 100
[  94.7]
110,430 
110,000 
c (　           ) 
89,868  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
101,151 		 100
[  99.8]
101,354 
101,000 
d (　           ) 
75,117  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
79,624 		 100
[  71.0]
112,146 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +19.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



四日市 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,605,986 
1,843,627 
6,762,359 
6,571,660 
190,699 		 （　0.9466）
180,516 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,471,462 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 90.00 ＲＣ5 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   135 ㎡      7.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建ての店舗ビル。各階フロア貸を想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 同種の建物の標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
2,916 
183,708 		 10.0  1,837,080 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,341 
158,018 		 10.0  1,580,180 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,215 
149,513 		 10.0  1,495,130 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
10.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
72.4 
333.00 

790,265 		 7,902,650 
0 
⑨年額支払賃料        790,265 円　×　12ヶ月　＝　       9,483,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     333.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,483,180 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       948,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,534,862 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,902,650 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,124 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,605,986 円　　　　（　        63,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３（賃）
　　　　-4		 2,341  
(   2,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
2,162 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,341 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０９（賃）
　　　　-53		 2,653  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,683 
c １０７（賃）
　　　　-53		 2,142  
(   2,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,383 
四日市 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 379,327 円  　　　        9,483,180　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      731,200 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,843,627 円　（　　　　　　        13,656 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,571,660 円  
（　　　　　        48,679 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,605,986 円      
②総費用 1,843,627 円      
③純収益　①－② 6,762,359 円      
④建物等に帰属する純収益 6,571,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 190,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 180,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,471,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市諏訪栄町１４３番
 1903000211923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考