令和6年1月15日　提出 四日市 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -60 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　船橋　俊一   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 西日野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地も見られる。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西日野駅西方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にあって利便性にやや劣る既成住宅地域で、現状維持での推移状況にある。周辺での小規模開発地も見られ るが、北勢バイパス道路の工事完成見込が出るまでは変化は見られないと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円。需要者の大半は四日市市居住者である。当地域は市中心部から離れ ており、需要は弱い。市内中心部、鈴鹿、桑名方面への連絡が改善する北勢バイパス道路の完成見込が出るまではほぼ 現状維持で推移するとみられる。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的画地規模の土地で５８０万円程 度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 やや雑然とした既成住宅地域で戸建住宅主体の土地利用である。収益価格は物件の規模から、有効な収益物件の想定が できないので、試算しなかった。比準価格は、居住の快適性や利便性を反映する取引事例をもとに、地域の実情と市場 動向が反映されている。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [105.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向で推移。住宅市場 は新規の大規模宅地分譲は出ていないが、近 鉄四日市駅周辺部で新規分譲マンションの販 売が出ている。 地域内に大きな変動要因はない。周辺地域で のミニ開発分譲の影響はある事から、地価は 微上昇で推移すると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％