令和6年1月13日　提出 四日市 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -58 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市三重８丁目９２番 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ熟成した住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 伊勢松本 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 伊勢松本駅北方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した大規模住宅団地で土地利用に大きな変化はなく、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。 需要は安定的であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の住宅地域であり、特に市北部の住宅団地との価格牽連性が強い。需要者は市内在 住の一次取得者が中心であるが、他市町からの転入者も見られる。郊外の住宅団地は新規分譲地等と比べて市場競争力 で劣るが、中規模な画地の多い閑静な住宅団地として住環境が良好なこともあり、需要は安定している。土地取引は標 準的な規模で１，６００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された大規模住宅団地で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺 にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、貸家需要を想定できないことから収益価格は試算しなかった。よって 、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.9] [103.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。物価上昇の影響が懸念 されるが、経済活動の正常化により、中心市 街地を中心に不動産需要は概ね堅調に推移し ている。 熟成した大規模住宅団地として土地利用は安 定的であり、地域要因に大きな変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％