令和6年1月15日　提出 四日市 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -52 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　酌井　美江   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市大矢知町字十四１３６７番４ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地等が見られる 住宅地域 北西4.5m道路 水道、ガス、下水 近鉄富田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 道路 交通 施設 近鉄富田駅北西方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用に大きな変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。周辺では小規模開発も見られるが、 当地域に大きな影響はない。需要は安定しており、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は四日市市北部の住宅地域。需要者は四日市市の居住者が中心であるが、他市町からの転入者も見られる 。郊外の住宅地域であるが、近鉄富田駅周辺は住宅地需要が旺盛で小規模開発も多く、当地域への需要拡大も期待され る。景気は持ち直しの動きがみられ、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は１５５㎡程度の標準的な土 地で７００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺ではアパート等も見られるが、取引としては自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市北部の住宅 地域に存する豊富な取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格 は、標準地の画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を 踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [145.3] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向。社会経済活動が正常化 に向かう中、個人消費や設備投資は持ち直し の動きが続く。住宅地の地価は、中心部では 上昇傾向で推移。 アパートや農地も見られる既成住宅地域で、 地域要因に大きな変動はない。景気は持ち直 しており、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％