別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 -31 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市室山町字八反田６０１番３
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、既
成住宅等が混在する
住宅地域		 南4.8m市道 水道、ガス 西日野

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道背後の既成住宅地域 街

路		 基準方位北４．８ｍ
市道		 交通

施設		 西日野駅西方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、四日市市南部の郊外の既成住宅地域であり、発展的要素は認められず現状を維持して推移するもの
と予測する。今後の地価は、住宅地需要の回復から緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、あすなろう鉄道内部線及び八王子線を最寄り駅とする四日市市南部の住宅地域。需要の中心は、
四日市市在住の一次取得者であり、郊外の既成住宅地域にあって隣接市町からの転入は少ない。沿線地域ではミニ開発
等による新興住宅地域の形成も進んでいるも、既成住宅地域の需要は安定傾向に推移。取引の中心となる価格帯は、標
準的な規模の土地で、総額１，０００万円程度、新築戸建物件で総額２，５００～３，０００万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では共同住宅等の収益物件が存するため収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準の確保は出来ず取引水
準に比し低位に求められた。賃貸物件建設のための土地取引は少なく、土地の価格水準は一般に自用目的での取引価格
に基づき形成される。従って、住宅地の規範性の高い事例を基に試算され、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 -32                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.2]		 [103.9]
100		 42,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇
。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある
が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注意が必要。

市街地に比較的近い既成住宅地域であり、地
域要因に大きな変動は見られず、新興住宅地
域に比し選好性がやや劣り需要は弱い。地価
は横ばい基調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１２

-22		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b １１２

-27		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c １１２

-501		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １１２

-502		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
e １１２

-503		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
北6m、角地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
32,727 		 100
[  80.6]
40,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.9]
　　　　 100
42,200 
b (　           ) 
39,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,436 		 100
[ 112.2]
34,257 
35,600 
c (　           ) 
49,184  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,990 		 100
[ 118.9]
40,362 
41,900 
d (　           ) 
30,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
39,784 		 100
[  96.5]
41,227 
42,800 
e (　           ) 
39,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.6]
41,072 		 100
[  99.6]
41,237 
42,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,400 円／㎡]  



四日市 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,769,108 
565,360 
2,203,748 
2,015,500 
188,248 		 （　0.9734）
183,241 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,739,612 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   192 ％   246 ㎡     10.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ５０㎡×４室の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,185 
118,500 		 2.0  237,000 
2.0  237,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

237,000 		 474,000 
474,000 
⑨年額支払賃料        237,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,844,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,844,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,616,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,361 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         148,267 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,769,108 円　　　　（　        11,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４（賃）
　　　　-1		 1,230  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,254 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,185 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４（賃）
　　　　-2		 1,391  
(   1,343) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,195 
c １０４（賃）
　　　　-51		 1,231  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,368 
四日市 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,760 円  　　　        2,844,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         565,360 円　（　　　　　　         2,298 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,015,500 円  
（　　　　　         8,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,769,108 円      
②総費用 565,360 円      
③純収益　①－② 2,203,748 円      
④建物等に帰属する純収益 2,015,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 188,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 183,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,739,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市室山町字八反田６０１番３
 1903000372551-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四日市 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四日市 -31 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　桝田　毅   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四日市市室山町字八反田６０１番３
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、既
成住宅等が混在する
住宅地域		 南4.8m市道 水道、ガス 西日野

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 西日野駅西方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 スーパーが至近に立地し、又、各種商業施設が見られる笹川通りにも近いが、変化の少ない既成住宅地域につき
、現状推移と見込まれる。当面の地価動向は多少の上昇を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市域南部方面における類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は市内在住の個人である。供給は中古
住宅や遊休地といった既存不動産の処分が中心であり、比較的若い一次取得者層に人気が高いミニ開発等の新興地と比
べると需要は弱い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１０００万円位である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一部アパート利用も介在する低層住宅地域であることから収益還元法を適用したが、地主による一般的な経
営ではそもそも土地の取得を要せず、又、借手の負担能力との兼合いもあって賃料設定には限界があるため、結果的に
収益価格は低位となった。以上から複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準と
し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四日市 -32                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,700 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.2]		 [103.9]
100		 42,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において増加傾向にあった住宅着工
件数は令和５年に入り減少気味ではあるが、
市内住宅地価格は上昇基調を強めている。


地域要因に特段の変動はない。なお、集落部
ほどではないが、周辺の住宅団地等と比べる
と地縁的選好性がより強い場所柄である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四日市 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２

-23		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b １１２

-9		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(70,100)
c １１２

-16		 四日市市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １１２

-502		 四日市市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
37,996 		 100
[  92.9]
40,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.9]
　　　　 100
42,500 
b (　           ) 
49,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
45,539 		 100
[ 108.0]
42,166 
43,800 
c (　           ) 
35,013  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.6]
45,391 		 100
[ 112.7]
40,276 
41,800 
d (　           ) 
30,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
39,784 		 100
[  98.4]
40,431 
42,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,400 円／㎡]  



四日市 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地につき、再調達原価を適切に求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,769,108 
565,360 
2,203,748 
2,015,500 
188,248 		 （　0.9734）
183,241 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,739,612 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四日市 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｓ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   192 ％   246 ㎡     10.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均専有面積５０㎡、計４戸で構成される賃貸向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,185 
118,500 		 2.0  237,000 
2.0  237,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

237,000 		 474,000 
474,000 
⑨年額支払賃料        237,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,844,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,844,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       227,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,616,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,361 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          474,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         148,267 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,769,108 円　　　　（　        11,257 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１２（賃）
　　　　-1		 984  
(     984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,254 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,185 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０９（賃）
　　　　-55		 1,513  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,373 
c １１２（賃）
　　　　-52		 1,446  
(   1,444) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,409 
四日市 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,760 円  　　　        2,844,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,000 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         565,360 円　（　　　　　　         2,298 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,015,500 円  
（　　　　　         8,193 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,769,108 円      
②総費用 565,360 円      
③純収益　①－② 2,203,748 円      
④建物等に帰属する純収益 2,015,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 188,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 183,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          745 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,739,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四日市 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四日市市室山町字八反田６０１番３
 1903000372551-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考