令和6年1月13日　提出 四日市 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -20 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　勝己   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市羽津中１丁目１７４３番４ ｢羽津中１－６－２６｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南東5.3m市道 水道、ガス、下水 霞ヶ浦 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 霞ヶ浦駅南西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い既成住宅地域であり、周辺では小規模な分譲地開発も見られる。鉄道交通の利便性を有する地域である ことから需要は堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四日市市及び隣接市町の住宅地域であり、特に近鉄名古屋線沿線の住宅地域と強い代替性が認められる 。需要者の中心は四日市市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものが大半を占める。近鉄名古屋線沿線で鉄 道駅や各種店舗等へ近く、生活利便性に優れた住宅地域であり、需要は堅調である。土地取引は総額で１，０００万円 程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心の住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺には共同住宅 もわずかに見られるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益価格は試算しな かった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [101.0] 100 [116.9] [105.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。物価上昇の影響が懸念 されるが、経済活動の正常化により、中心市 街地を中心に不動産需要は概ね堅調に推移し ている。 駅に近い既成住宅地域であり、周辺では小規 模な宅地開発も見られ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％