令和6年1月15日　提出 四日市 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -15 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市あさけが丘１丁目１番１１７ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 低層の一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 山城 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 山城駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、昭和４０年代に造成された住宅団地であり、熟成した住環境を維持しているが、特段の発展的要因 は認められない。今後の地価は、住宅地需要の回復から緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市北西部の戸建住宅を主体とした住宅地域の存する圏域。市中心部から位置的に離れた熟 成した住宅地域では、周辺の総額を抑えて販売される新興住宅地に比べて選好性にやや劣り、居住者の高齢化もある一 方で建替え目的の土地取引も見られる。需要は安定傾向へ移行。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総 額９００万円程度、新築戸建物件で総額２，５００万円程度、中古戸建物件で総額２，０００万円以内と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模住宅団地内に存し、周辺地域に賃貸住宅が存在せず貸家需要の想定が困難で、取引としては、自用目 的での取引が主のため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引 が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [106.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注意が必要。 郊外の古い住宅団地内にあり、周辺の新興住 宅地域に比べ選好性に劣ることにより需要は やや弱い。地価は横ばい基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％