令和6年1月15日　提出 四日市 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四日市 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　幸子   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四日市市浮橋２丁目１５番６ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 伊勢川島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 伊勢川島駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測す る。周辺地域には競合物件も多いが、安定した需要を背景に今後の地価は上昇傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、四日市市の住宅地域で、特に近鉄湯の山線沿線の住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は四日市 市在住の一次取得者が中心である。開発時期の古い住宅団地は、相対的に競争力が弱いが、当地域は市街地や生活利便 施設への接近性に優れ需要は安定しており、地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的な規 模の土地で１，１００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円台前半と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地郊外の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地に存し、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった 。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が 形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四日市 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.8] [105.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 。景気は足踏みから緩やかに回復傾向にある が、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注意が必要。 市街地に比較的近い既成住宅団地で、地域要 因に大きな変動はない。需要は安定している 地域で、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％