鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
津 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-20

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　孝生

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市雲出本郷町字梶１６４１番３外				②地積　(㎡)	534 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北25.8m国道	水道	高茶屋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．８ｍ国道

交通

施設

高茶屋駅南東方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗、営業所等が混在する路線商業地であり、一定水準の車両繁華性を維持しつつ概ね現況推移と予
測。国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱いが、地価水準は底値に近付き、比較的安定。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、津市内及びその周辺市を含む商業地域等。需要者は圏内の個人事業者及び法人事業者が中心であるが、
一部に圏外からの事業者の流入も考えられる。国道沿いに立地する路線商業地として、概ね現況での推移が見込まれる
が、国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱い。中心価格帯は画地規模、条件等によりバラツキが見ら
れ、やや把握困難な点は否めない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、営業所等が混在する国道沿い路線商業地域であるが、自用目的の取引が中心であり、収益性に着目し
た土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない点から、やや低位な収益価格が試算された。一方
、比準価格は事例適格４要件を有する取引事例により適正に求められており、その信頼性は高い。よって、比準価格を
採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の総人口、生産年齢人口は一貫して微減
傾向。新型コロナの影響等は収束しつつあり
、県内経済は緩やかに持ち直している。

国道沿いの路線商業地域として、地域要因に
顕著な変動は認められない。但し、国道２３
号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は
弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -1	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	１０４ -54	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m県道、中間画地		（都） (70,200)
c	１０４ -59	津市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	１０７ -6	津市		建付地	（　）	台形	北東15m市道、南西5.5m、二方路		商業居住誘導区域 (100,400)
e	１０７ -78	津市		建付地	（　）	台形	北西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,627	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,827	100 [ 136.1]	49,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,100
b	(　 ) 42,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,997	100 [ 75.5]	56,950		57,000
c	(　 ) 39,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	48,430	100 [ 91.6]	52,871		52,900
d	(　 ) 48,491	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,090	100 [ 90.6]	50,872		50,900
e	(　 ) 42,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 98.0]	66,473	100 [ 128.4]	51,770		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,369,318	1,517,625	5,851,693	5,194,000	657,693	（　0.9722） 639,409	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,296,327 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,673	355,513	5.0	1,777,565
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,440	324,000	5.0	1,620,000
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		679,513		3,397,565
								0

⑨年額支払賃料	679,513 円　×　12ヶ月　＝　 8,154,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,154,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 815,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,338,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,397,565 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,369,318 円　　　　（　 13,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃　　　　-2	2,189 ( 2,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,673 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-8	1,527 ( 1,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,520
c	１１３賃ｙ　　　　-52	1,356 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,638

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	244,625 円	8,154,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,517,625 円　（　　　　　　 2,842 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,194,000 円（　　　　　 9,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,369,318 円
②総費用	1,517,625 円
③純収益　①－②	5,851,693 円
④建物等に帰属する純収益	5,194,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	639,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,296,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

津 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市雲出本郷町字梶１６４１番３	1900000464276-0000
2	津市雲出本郷町字梶１６４１番６	1900000464279-0000
3	津市雲出本郷町字梶１６４１番７	1900000464280-0000
4	津市雲出本郷町字荒木１９０４番４	1900000464873-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
津 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-20

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　片岡　浩司

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市雲出本郷町字梶１６４１番３外				②地積　(㎡)	534 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北25.8m国道	水道	高茶屋 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 530 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．８ｍ国道

交通

施設

高茶屋駅南東方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗や営業所等が混在する利用状況で、交通量が多い路線商業地域である。国道２３号や近鉄道路沿
いには新規出店も見られ、当該地域の需要も安定した推移が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市内の路線商業地域が中心となる。需要者は地元の事業者が中心であるが全国チェーンの店舗等の需要
も考えられる。津市南部の国道２３号及びこれと並走する近鉄道路沿いの沿道商業地域では、交通量が多く自動車販売
店、大型商業施設を中心に集客性が高いことから、需要、地価ともに堅調である。当該地域もかかる地域に隣接し概ね
安定している。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり需要の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建物の新築を想定した収益価格を試算したが投資額に対して十分な収益が得られないことから低位に求められたものと
思料する。近隣地域は店舗や営業所等が混在する国道沿いの路線商業地域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格
を重視した価格形成が見られる。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、収益
価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前飲食店などの客足の戻りが進んでおり、
物販店舗を中心に沿道商業地域の需要は堅調
で、今後への回復期待感から地価の回復傾向
が強まっている。

国道２３号や近鉄道路沿いの大型商業施設を
中心とした商業地域に近く、かかる方面から
の客足の流れがあり、需要は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -59	津市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	１１１ｙ -1203	津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,400)
c	１０３ -50	津市		更地	（　）	不整形	南15m市道、西3m、北1.6m、三方路		近商都市機能誘導区域 (100,200)
d	１０３ｙ -5	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m県道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	48,430	100 [ 94.3]	51,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,400
b	(　 ) 62,206	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,641	100 [ 121.5]	51,556		51,600
c	(　 ) 51,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	58,322	100 [ 111.5]	52,307		52,300
d	(　 ) 48,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.0]	75,655	100 [ 139.3]	54,311		54,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,800 円／㎡]

津 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,301,396	1,515,370	5,786,026	5,194,000	592,026	（　0.9722） 575,568	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,068,615 円　　　　（　 20,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	35.3 m x 14.6 m	前面道路：国道　 25.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所で、内階段等を設置して、１階店舗はフロア貸し、２階は事務所で平均専有面積は７５㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,670	354,875	5.0	1,774,375
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	90.0	225.00	1,415	318,375	5.0	1,591,875
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	87.5	437.50		673,250		3,366,250
								0

⑨年額支払賃料	673,250 円　×　12ヶ月　＝　 8,079,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,079,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 807,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,271,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,366,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,301,396 円　　　　（　 13,673 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４賃ｙ　　　　-3	1,103 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	1,622	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,679 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-12	1,527 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,716
c	１１３賃ｙ　　　　-45	1,360 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,700

津 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	242,370 円	8,079,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,515,370 円　（　　　　　　 2,838 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,194,000 円（　　　　　 9,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,301,396 円
②総費用	1,515,370 円
③純収益　①－②	5,786,026 円
④建物等に帰属する純収益	5,194,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	592,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,568 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,068,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

津 5-20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市雲出本郷町字梶１６４１番３	1900000464276-0000
2	津市雲出本郷町字梶１６４１番６	1900000464279-0000
3	津市雲出本郷町字梶１６４１番７	1900000464280-0000
4	津市雲出本郷町字荒木１９０４番４	1900000464873-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考