別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
津 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-17 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市高茶屋小森町字水合４１２番１
 ②地積
　(㎡)		 963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模の事務所、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 南8m市道 水道、下水 高茶屋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 高茶屋駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後で低層の営業所、事務所等が混在する商業地域である。幹線道路背後の商業地域であるが、市内の主要
な商業集積エリアにあるため、土地需要は堅調である。今後も概ね現状での推移が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ２階建の事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市内の営業所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、市内の個人事業者及び市内外の法人企業
である。郊外の主要な路線商業地域では店舗の新設が見られるなど、物販関係の需要は安定的であると思料する。飲食
店系店舗需要も回復傾向にある。当該地域のように核となる大型商業施設があり店舗等が集積している地域においては
土地需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建物の新築を想定した収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料の獲得が困難であるため、低位に求められたものと
思料する。近隣地域は自用の営業所、事務所等が混在する商業地域であり、類似性の高い取引事例から求めた比準価格
は、市場性を反映しており規範性が高い。よって、実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-20                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [100.0]
100		 46,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業
地については需要の回復傾向が続いている。
飲食店の客足も戻っており、商業地価は安定
化傾向にある。

地域内に大きな変動はない。幹線道路背後に
位置するが、市内の主要な商業集積地域の一
環にあるため、需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３

-24		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
工業
都市機能誘導区域
(60,200)
b １０３

-58		 津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,500)
c １０３ｙ

-4		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d １０４

-59		 津市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e １１１ｙ

-1202		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,005  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.4]
56,007 		 100
[ 116.3]
48,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,200 
b (　           ) 
32,298  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
35,851 		 100
[  81.0]
44,260 
44,300 
c (　           ) 
52,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
52,617 		 100
[ 114.2]
46,074 
46,100 
d (　           ) 
39,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  95.0]
48,430 		 100
[ 104.0]
46,567 
46,600 
e (　           ) 
47,151  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,151 		 100
[ 101.8]
46,317 
46,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,400 円／㎡]  



津 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,252,954 
1,912,252 
7,340,702 
6,232,800 
1,107,902 		 （　0.9722）
1,077,102 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     20,713,500 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   963 ㎡     18.6 m x   51.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の状況及び将来動向等から事務所としての利用（部分貸し、標準面積９０㎡）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段、廊下等共用部分を除く
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,610 
434,700 		 5.0  2,173,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,550 
418,500 		 5.0  2,092,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

853,200 		 4,266,000 
0 
⑨年額支払賃料        853,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,238,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,238,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,023,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,214,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,266,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,252,954 円　　　　（　         9,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃
　　　　-1		 1,187  
(   1,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
1,626 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１０賃
　　　　-9		 2,159  
(   2,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,661 
c １１３賃ｙ
　　　　-38		 1,730  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,573 
津 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 307,152 円  　　　       10,238,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      303,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,912,252 円　（　　　　　　         1,986 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,232,800 円  
（　　　　　         6,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,252,954 円      
②総費用 1,912,252 円      
③純収益　①－② 7,340,702 円      
④建物等に帰属する純収益 6,232,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,107,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,077,102 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,713,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市高茶屋小森町字水合４１２番１
 1900000511728-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
津 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-17 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市高茶屋小森町字水合４１２番１
 ②地積
　(㎡)		 963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 中小規模の事務所、
営業所等が建ち並ぶ
商業地域		 南8m市道 水道、下水 高茶屋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 高茶屋駅北東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、営業所等を中心とする幹線道路背後の商業地域である。近年周辺では店舗の新規出店等も見られたが、
概ね現況での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、津市内を中心とし、その周辺市をも包含する商業地域等である。需要者としては、主に市内外の個人事
業者及び法人事業者等が想定される。幹線道路の背後に立地する商業地域であり、周辺では近年店舗の新規立地等も見
られたが、概ね現状での推移が予測される。地価は比較的堅調であるが、幹線沿いに比して需要はやや弱い。中心価格
帯は画地規模、条件等によりバラツキが見られ、やや把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線背後の商業地域であるが、取引は自用目的が主体であり、収益性に着目した取引は一般性がなく、元本
価格に見合った賃料収入を得られないことから、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は事例適格４要件を有
する商業地等の取引事例により適正に求められており、その信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参
考に留め、代表標準地との均衡も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-20                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [100.0]
100		 46,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口、生産年齢人口は一貫して微減
傾向。新型コロナの影響等は収束しつつあり
、県内経済は緩やかに持ち直している。


近年周辺では店舗の新規立地等も見られたが
、概ね現況で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３

-50		 津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
西3m、北1.6m、
三方路
近商
都市機能誘導区域
(100,200)
b １０３

-58		 津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,500)
c １０３ｙ

-4		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d １０４

-80		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
58,322 		 100
[ 122.5]
47,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,600 
b (　           ) 
32,298  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
35,851 		 100
[  76.4]
46,925 
46,900 
c (　           ) 
52,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
52,617 		 100
[ 111.0]
47,403 
47,400 
d (　           ) 
38,139  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
47,578 		 100
[ 108.0]
44,054 
44,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,500 円／㎡]  



津 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,173,894 
1,909,628 
7,264,266 
6,232,800 
1,031,466 		 （　0.9722）
1,002,791 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     19,284,442 円　　　　（　     20,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   963 ㎡     18.6 m x   51.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の状況及び、将来動向等から事務所としての利用を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 内階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,613 
435,510 		 5.0  2,177,550 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,520 
410,400 		 5.0  2,052,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
90.0 
540.00 

845,910 		 4,229,550 
0 
⑨年額支払賃料        845,910 円　×　12ヶ月　＝　      10,150,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,150,920 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,015,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,135,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,229,550 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          38,066 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,173,894 円　　　　（　         9,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３賃ｙ
　　　　-26		 1,980  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,719 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,613 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０２賃
　　　　-2		 1,587  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,443 
c １１３賃ｙ
　　　　-38		 1,730  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,695 
津 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 420,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 304,528 円  　　　       10,150,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      303,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      714,000 円  　　　　     84,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,000 円  　　　　     84,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,909,628 円　（　　　　　　         1,983 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,232,800 円  
（　　　　　         6,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,173,894 円      
②総費用 1,909,628 円      
③純収益　①－② 7,264,266 円      
④建物等に帰属する純収益 6,232,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,031,466 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,002,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,041 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,284,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市高茶屋小森町字水合４１２番１
 1900000511728-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考