別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
津 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-15 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市西丸之内５４２番
｢西丸之内３６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等の混在する普通
商業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 津新町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 津新町駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 多様な用途の立地が可能な地域であるが、特別な変動要因は見受けられないため、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市丸之内地区を中心とする津市内の商業地域で、需要者は三重県中勢地域における法人が主である。丸
之内地区は業務系ビルを中心に様々な業種・業態が立地しており、近年は店舗や共同住宅に係る土地需要が回復基調に
ある。当地域は商業繁華性は低いが、市役所に近い立地から用途の多様性があり、土地需要は堅調に推移している。な
お、需要の中心となる価額帯は規模や立地による差が大きいため一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、津市丸之内地区を主体とする類似の取引事例を多数比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映
しており説得力は強いと判断する。一方、周辺では既存の賃貸ビルが多く見られるが、賃貸ビル等を新築する場合の投
資効率は非常に悪く、収益物件の建築を前提とした土地取引は殆どないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,700 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 83,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 津市の総人口、生産年齢人口は微減傾向が継
続。土地取引件数はやや増加の見通し。商業
地の地価は概ね横這い若しくは回復基調とな
っている。

津新町駅徒歩圏で市役所にも近い商業地域で
あり、近隣地域に特別の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３

-27		 津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
北東5m、角地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
b １０３

-1		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c １０４ｙ

-105		 津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
南2m、二方路
商業
都市機能誘導区域
(90,500)
d １０３ｙ

-3		 津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北7m、角地
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
e １０３

-37		 津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m市道、
南6m、角地
１低専
都市機能誘導区域
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
86,367 		 100
[  97.0]
89,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,000 
b (　           ) 
66,627  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,827 		 100
[  79.8]
83,743 
83,700 
c (　           ) 
92,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
91,806 		 100
[ 110.6]
83,007 
83,000 
d (　           ) 
103,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
102,255 		 100
[ 123.0]
83,134 
83,100 
e (　           ) 
75,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.7]
102,105 		 100
[ 121.0]
84,384 
84,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,400 円／㎡]  



津 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,961,002 
1,034,481 
3,926,521 
3,428,040 
498,481 		 （　0.9722）
484,623 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,319,673 円　　　　（　     34,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   272 ㎡      9.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、３階建て店舗兼事務所（１階店舗、２階以上事務所）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
1,862 
163,856 		 5.0  819,280 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,570 
146,795 		 5.0  733,975 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
83.3 
275.00 

457,446 		 2,287,230 
0 
⑨年額支払賃料        457,446 円　×　12ヶ月　＝　       5,489,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,489,352 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,940,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,287,230 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,585 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,961,002 円　　　　（　        18,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃ｙ
　　　　-8		 1,527  
(   1,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,786 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,862 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１３賃ｙ
　　　　-28		 1,721  
(   1,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,912 
c １１３賃ｙ
　　　　-41		 2,035  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,913 
津 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 231,000 円  　　　　     46,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,681 円  　　　        5,489,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,700 円  　　　　     46,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,200 円  　　　　     46,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,200 円  　　　　     46,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,034,481 円　（　　　　　　         3,803 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,428,040 円  
（　　　　　        12,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,961,002 円      
②総費用 1,034,481 円      
③純収益　①－② 3,926,521 円      
④建物等に帰属する純収益 3,428,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 498,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 484,623 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,319,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市西丸之内５４２番
 1900000561085-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
津 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-15 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市西丸之内５４２番
｢西丸之内３６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:3.5		 店舗

Ｓ2		 中低層の店舗、事務
所等の混在する普通
商業地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 津新町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 津新町駅北東方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部に位置し、駅徒歩圏にある利便性の高い商業地域である。店舗や事務所、賃貸・分譲マンションな
ど多様な用途での需要が想定され、今後も概ね安定的な推移が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市内の普通商業地域が中心となる。需要者の中心は津市及びその周辺市域において事業を営む法人であ
ると思料する。丸之内地区では飲食店、事務所、営業所のほかマンション素地などの多様な需要があり、飲食店系用途
についても客足が戻ってきている。当該地域は駅との利便性が良好で、土地需要は堅調に推移しており、地価の安定化
傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域には賃貸物件が見られるが、当該地域では類似地域での取引価格を重視した価格形成が見られ
る。店舗兼事務所を新たに建築して賃貸することを想定した収益価格を試算したが、建物等の投資額に対して十分な賃
料を得ることが困難なことから低位に求められたものと思料する。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格
を重視して、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-9                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,700 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 83,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業
地については需要の回復傾向が続いている。
飲食店の客足も戻っており、商業地価は安定
化傾向にある。

津新町駅徒歩圏にある利便性の高い商業地域
であり、事務所や店舗、マンション用地など
多様な用途の需要があり、地価も安定化傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０３

-1		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
b １０３

-37		 津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m市道、
南6m、角地
１低専
都市機能誘導区域
(70,100)
c １０３ｙ

-3		 津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
北7m、角地
近商
都市機能誘導区域
(100,300)
d １０４ｙ

-105		 津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北36m市道、
南2m、二方路
商業
都市機能誘導区域
(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,627  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,827 		 100
[  79.8]
83,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,700 
b (　           ) 
75,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.7]
102,105 		 100
[ 121.9]
83,761 
83,800 
c (　           ) 
103,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
102,255 		 100
[ 116.1]
88,075 
88,100 
d (　           ) 
92,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
91,806 		 100
[ 110.6]
83,007 
83,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,400 円／㎡]  



津 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,959,701 
1,034,437 
3,925,264 
3,428,040 
497,224 		 （　0.9722）
483,401 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      9,296,173 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   272 ㎡      9.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（部分貸し） ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
80.0 
88.00 
1,850 
162,800 		 5.0  814,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,575 
147,263 		 5.0  736,315 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
83.3 
275.00 

457,326 		 2,286,630 
0 
⑨年額支払賃料        457,326 円　×　12ヶ月　＝　       5,487,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,487,912 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       548,791 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,939,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,286,630 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,959,701 円　　　　（　        18,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０３賃ｙ
　　　　-5		 1,675  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１３賃ｙ
　　　　-5		 1,715  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,927 
c １１３賃ｙ
　　　　-12		 1,527  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,840 
津 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 231,000 円  　　　　     46,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,637 円  　　　        5,487,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,700 円  　　　　     46,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,200 円  　　　　     46,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,200 円  　　　　     46,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,034,437 円　（　　　　　　         3,803 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,428,040 円  
（　　　　　        12,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,959,701 円      
②総費用 1,034,437 円      
③純収益　①－② 3,925,264 円      
④建物等に帰属する純収益 3,428,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 497,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 483,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,296,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市西丸之内５４２番
 1900000561085-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考