別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
津 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-14 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市安濃町曽根字前５３８番１外
 ②地積
　(㎡)		 679  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに中小規模
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東11m県道、南東側道 水道 津新町

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 津新町駅北西方

6.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 津市郊外、県道沿いの路線商業地域で、背後の住宅地域の熟成に伴って当地域の収益性の上昇が期待される。地
価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,580 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市及び隣接市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する個人事業者や
広域的事業を展開する法人企業等である。周辺道路整備の進展や、背後地の熟成がみられる地域にあっては、沿道の収
益性にプラスの影響を与えるものであるため、土地需要は比較的堅調である。需要者の事業内容等により必要となる店
舗等用地の規模は様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層店舗等主体の路線商業地域で、土地の高度利用がされておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていない地域であるため、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は複数の店舗等用地の間で土地の規模と価格
の総額との関連等に着目して比較検討するものと考えられるため、この観点にたって事例比較により求められた比準価
格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-20                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[174.7]		 [100.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 津市の人口は微減傾向。土地取引件数は回復
している。中心部や幹線道路沿いは将来の回
復期待もあり堅調だが、準幹線沿いや既存商
業地域は停滞。

商業集積度の高まり等発展的要因は顕在化し
ていないが、背後地の熟成による収益性向上
の期待感もあり、地価は回復基調へ。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７

-55		 津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
西6m、二方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,100)
b １１３

-49		 亀山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m国道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
c １１３ｙ

-2		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.1m未舗
装市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d １１３ｙ

-6		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.3m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １１３ｙ

-16		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,879  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,058 		 100
[ 119.2]
32,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,800 
b (　           ) 
26,721  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
26,721 		 100
[  89.7]
29,789 
29,800 
c (　           ) 
18,906  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
23,633 		 100
[  80.0]
29,541 
29,500 
d (　           ) 
30,972  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,972 		 100
[ 102.8]
30,128 
30,100 
e (　           ) 
26,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,178 		 100
[  95.0]
27,556 
27,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,700 円／㎡]  



津 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の路線商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,307,953 
843,784 
3,464,169 
3,116,400 
347,769 		 （　0.9722）
338,101 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      6,501,942 円　　　　（　      9,580 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   679 ㎡     45.4 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車スペースを確保した低層店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,323 
396,900 		 6.0  2,381,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

396,900 		 2,381,400 
0 
⑨年額支払賃料        396,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,762,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,762,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       476,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,286,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,381,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,307,953 円　　　　（　         6,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃ｙ
　　　　-5		 1,715  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,323 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１３賃ｙ
　　　　-12		 1,527  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,212 
c １１３賃ｙ
　　　　-39		 1,724  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,368 
津 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,884 円  　　　        4,762,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         843,784 円　（　　　　　　         1,243 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,116,400 円  
（　　　　　         4,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,307,953 円      
②総費用 843,784 円      
③純収益　①－② 3,464,169 円      
④建物等に帰属する純収益 3,116,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 347,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 338,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,501,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,580 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市安濃町曽根字前５３８番１
 1900000183326-0000
2 　津市安濃町曽根字前５３８番１０
 1900000183334-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
津 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
津 5-14 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　守   TEL.
鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 津市安濃町曽根字前５３８番１外
 ②地積
　(㎡)		 679  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに中小規模
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東11m県道、南東側道 水道 津新町

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 津新町駅北西方

6.0km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一定の土地需要はあるものの、郊外に存し特別な変動要因も見受けられないため、現状のまま推移するものと予
測する。また、当面の地価は概ね安定的に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,780 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は津市郊外を中心とする路線商業地域。主な需要者は市内の個人事業主や県内外で広域的に事業展開してい
る法人事業者である。郊外の路線商業地は集客力が弱く低迷を続けてきたが、道路系統に優る地域では土地需要に回復
傾向が見られる。当地域は店舗等の集積は進んでいないが、比較的交通量の多い県道沿いに存し、土地需要は概ね安定
的である。なお、土地価格は業種・規模等によりさまざまで、需要の中心となる総額を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性が類似する取引事例を広域的に収集し、比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映し
ており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺では収益物件も見られるが、自己使用を目的とする土地取引が中
心であり、元本価値に見合う賃料が収受し難いため収益価格は低位に試算された。したがって、収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　津 5-20                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     51,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[174.7]		 [100.0]
100		 29,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 津市の総人口、生産年齢人口は微減傾向が継
続。土地取引件数はやや増加の見通し。商業
地の地価は概ね横這い若しくは回復基調とな
っている。

近隣地域に特別の変動はない。郊外ではある
が比較的交通量の多い県道沿いに存し、一定
の店舗等の建ち並びはある地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 津 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１３ｙ

-2		 津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.1m未舗
装市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b １０４ｙ

-112		 津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m県道、
東2.8m、角地
（都） 

(70,200)
c １０４

-68		 津市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南11m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d １１３ｙ

-16		 亀山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,906  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
23,633 		 100
[  79.1]
29,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,900 
b (　           ) 
17,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  96.0]
23,202 		 100
[  82.7]
28,056 
28,100 
c (　           ) 
18,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
24,600 		 100
[  81.4]
30,221 
30,200 
d (　           ) 
26,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,178 		 100
[  85.0]
30,798 
30,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,700 円／㎡]  



津 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,278,353 
842,920 
3,435,433 
3,116,400 
319,033 		 （　0.9722）
310,164 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,964,692 円　　　　（　      8,780 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
津 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   679 ㎡     45.4 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等を勘案し、平家建て店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,315 
394,500 		 5.0  1,972,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

394,500 		 1,972,500 
0 
⑨年額支払賃料        394,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,734,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,734,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       473,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,260,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,972,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,278,353 円　　　　（　         6,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １１３賃ｙ
　　　　-12		 1,527  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,286 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １１３賃ｙ
　　　　-52		 1,356  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,404 
c １１３賃ｙ
　　　　-51		 1,009  
(     967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,264 
津 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,020 円  　　　        4,734,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         842,920 円　（　　　　　　         1,241 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,116,400 円  
（　　　　　         4,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,278,353 円      
②総費用 842,920 円      
③純収益　①－② 3,435,433 円      
④建物等に帰属する純収益 3,116,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 319,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 310,164 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,964,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,780 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 津 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　津市安濃町曽根字前５３８番１
 1900000183326-0000
2 　津市安濃町曽根字前５３８番１０
 1900000183334-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考