鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-11

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　望実

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市大門４３９番｢大門３２－１２｣				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域	北東25m県道	水道、ガス、下水	津 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

津駅南方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

著しい地域要因の変化は認められず、当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。商業性の低い当該
地域においては、長期的には安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,760 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市中心部の商業地域及び津市内の幹線沿いの商業地域を含む圏域。特に津市中心部の繁華性でやや劣る
商業地域と代替競争関係は高い。需要者は、津市に地縁性を有する個人事業者等が中心である。住宅も混在する既成商
業地域で、商業集積は脆弱で繁華性にやや劣るが、市中心部に位置するため需給関係は比較的安定している。取引され
る価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は旧来からの商業地域で自己使用目的の店舗兼住宅が中心である。賃貸用途を前提とした建物は少なく土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、自用目的の取引を中心としている
ため比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢や物価高等で不安は残るものの、イ
ンバウンド需要や個人消費等は持直しが見ら
れる。地価は一部の地域を除いて上昇傾向に
ある。

大きな地域要因の変化はないが、市中心部へ
の利便性を考慮すると、長期的な需給関係は
安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -58	津市		更地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,500)
b	１０４ -9	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東5.7m、北5.3m、三方路		１住居居住誘導区域 (70,200)
c	１０４ -80	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	１０７ -78	津市		建付地	（　）	台形	北西25m国道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (90,200)
e	１０４ -10	津市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,298	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	35,851	100 [ 69.3]	51,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 35,348	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,250	100 [ 88.2]	38,832		38,800
c	(　 ) 38,139	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	47,578	100 [ 88.3]	53,882		53,900
d	(　 ) 42,343	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 98.0]	66,473	100 [ 120.8]	55,027		55,000
e	(　 ) 45,239	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,149	100 [ 80.2]	56,296		56,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,214,562	918,084	3,296,478	3,116,400	180,078	（　0.9722） 175,072	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,366,769 円　　　　（　 9,760 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	19.5 m x 17.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階は１戸当たり５０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段方式採用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,506	225,900	3.0	677,700
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,090	163,500	2.0	327,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		389,400		1,004,700
								0

⑨年額支払賃料	389,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,672,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,672,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 467,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,205,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,004,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,214,562 円　　　　（　 12,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-28	1,721 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-45	1,360 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,360
c	１１３賃ｙ　　　　-41	2,035 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,454

津 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,184 円	4,672,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,084 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 9,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,214,562 円
②総費用	918,084 円
③純収益　①－②	3,296,478 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,072 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,366,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,760 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

津 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市大門４３９番	1900000506992-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
津 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-11

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　兼松　弘樹

TEL.

鑑定評価額

18,600,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市大門４３９番｢大門３２－１２｣				②地積　(㎡)	345 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ2	小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域	北東25m県道	水道、ガス、下水	津 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

津駅南方

1.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地に位置する準幹線道路沿いの古くからの商業地域である。閉鎖店舗等も一部見受けられるが、需要は
回復傾向にあり、当面はこのような状況で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,810 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は津市内の商業地域に存する圏域で、特に市中心部からその周辺にかけての地域で牽連性が強い。需
要者は津市に地縁関係を有する個人事業者や中小法人が中心である。住宅等も多少混在するが国道２３号に近い市中心
部の一定の繁華性を有する地域である。周辺における商業地域等の影響も受けながら安定して需給関係を維持している
。取引の中心価格帯は、事業業種や画地規模により幅があることから、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は主に商業系の用途が混在する古くからの商業地域で、賃貸ビル経営を目的とする土地取引はほとんどない。
また、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域内に存
する信頼性のある複数の取引事例から試算しており、現実の市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがっ
て、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にあって、個人消費
、企業活動は持ち直している。津市の商業地
の地価は、全般的に上昇基調の傾向にある。

近隣地域の状況については、特段の変動要因
はないが、需要は回復傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

津 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ -10	津市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
b	１０３ -1	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	１０３ｙ -1	津市		更地	（　）	長方形	西6m市道、東4m、二方路		商業都市機能誘導区域 (90,360)
d	１０３ｙ -17	津市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m県道、南東4m、角地		１住居居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,239	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,149	100 [ 82.7]	54,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,600
b	(　 ) 66,627	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,827	100 [ 126.0]	53,037		53,000
c	(　 ) 51,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	50,593	100 [ 94.6]	53,481		53,500
d	(　 ) 47,720	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,691	100 [ 82.6]	56,527		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

津 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存商業地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,215,375	917,976	3,297,399	3,116,400	180,999	（　0.9722） 175,967	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,383,981 円　　　　（　 9,810 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	345 ㎡	19.5 m x 17.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗のフロア貸し、２階１戸当たり平均専有面積５０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,504	225,600	5.0	1,128,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,090	163,500	2.0	327,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		389,100		1,455,000
								0

⑨年額支払賃料	389,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,669,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,669,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,202,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,455,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,215,375 円　　　　（　 12,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-45	1,360 ( 1,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,556	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,504 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-5	1,715 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,506
c	１１３賃ｙ　　　　-28	1,721 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,469

津 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	42,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,076 円	4,669,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 126,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 357,000 円	42,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 917,976 円　（　　　　　　 2,661 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,116,400 円（　　　　　 9,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,215,375 円
②総費用	917,976 円
③純収益　①－②	3,297,399 円
④建物等に帰属する純収益	3,116,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,383,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,810 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

津 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市大門４３９番	1900000506992-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考