鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ｙ -13	津市		雑種地		ほぼ長方形	東5m市道、南4m、角地		１低専居住誘導区域 (60,100)
b	１０４ｙ -109	津市		田		ほぼ長方形	西4.2m市道、北4.5m、角地		（都） (60,200)
c	１０３ -60	津市		雑種地		長方形	北東4m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)
d	１０７ -46	津市		山林		ほぼ長方形	南6m未舗装道路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	１０７ -66	津市		雑種地		台形	北4.5m市道、北西4m、角地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 9,837	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 75.0]	13,287	100 [ 147.0]	9,039	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	9,040
b	(　　 ) 10,588	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	10,662	100 [ 127.5]	8,362		8,360
c	(　　 ) 9,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	9,643	100 [ 127.0]	7,593		7,590
d	(　　 ) 9,032	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	8,996	100 [ 121.8]	7,386		7,390
e	(　　 ) 7,246	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	7,224	100 [ 105.0]	6,880		6,880

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 7,700 円／㎡]

津 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 7.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
33,000	（　 68.4 ％） 22,572	10,500		588	1,780	9,704
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 4.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9124　　　　 8,854		1　　(1+r)^m　： 0.8227　 7,284		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		7,280

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４ -50	41,081	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [ / ]	100 [110.0]	100 [110.5]	33,967	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	34,000
	b	１０４ -22	39,650	100 [100.0]	[100.6] 100	100 [ / ]	100 [108.2]	100 [114.8]	32,112		32,100
	c	１０４ -75	36,058	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [ / ]	100 [101.0]	100 [105.2]	34,072		34,100

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -15.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 +10.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -15.0	環境　　　 +35.0
			画地　　　 +8.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.08	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -15.0	環境　　　 +25.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

33,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	津 -3	37,400	[ 99.7] 100	100 [101.0]	100 [112.4]	32,846	[100.0] 100	32,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +5.0

環境　　 +7.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

33,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,120 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     120 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南     35 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     11　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    186 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  34.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.8 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  31.6 ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ区画街路（アスファルト
　舗装）
　
　
＊排水工事の概要
　排水用側溝取付け
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園の設置
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

津 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市白塚町字石神４１７４番	1900000497009-0000
2	津市白塚町字石神４１７５番	1900000497010-0000
3	津市白塚町字石神４１７６番	1900000497011-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
津 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 3-1

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　兼松　弘樹

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	13,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

津市白塚町字石神４１７４番外

②地積(㎡)

2,028

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

(60,160)

1:1.2

田

住宅地域周辺の水田を主体とする地域

南東2m道路

白塚

1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

田

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２ｍ道路

交通

施設

白塚駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の
　将来予測

当該地域では活発な住宅地開発は少なく、当面は周辺も含め徐々に宅地化が進行していくと予想される。地価動
向は改善傾向にあるが、今後も暫く下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

転換後、造成後戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 7,700 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 7,280 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は津市並びに周辺市において住宅地等への転換が見込める農地等が見られる圏域。特に近鉄名古屋線
沿線等は価格牽連性が強い。需要者の中心は開発業者の他、自用目的で宅地転換を図る個人、法人である。開発業者に
よる取引は、適地の減少から小規模開発を前提とするものが多い。当該市場で取引される開発規模や宅地見込地の熟成
度によって総額が異なり、需要の中心となる価格帯は見出すのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成度の高い宅地見込地の鑑定評価手法である上記２手法を適用した。比準価格は規範性のある複数の取引事例から適
切に比準しており、同種不動産の市場動向を反映した実証的な価格が求められた。一方、控除後価格は小規模な住宅地
開発を前提とした投資採算性からアプローチしたもので論理的であるが、諸々の想定条件は一定の幅があり、相対的な
信頼性に欠ける。したがって、比準価格を採用し、控除後価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 7,750 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復傾向にある。地価は人気や需要
のある地域と沿岸部や郊外の集落地域とで二極化の
状況にある。

周辺も含めて地域要因に特段の変動は見られない。
沿岸部の素地を求める動きはやや鈍く、地価は下落
傾向。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

津 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４ｙ -109	津市		田		ほぼ長方形	西4.2m市道、北4.5m、角地		（都） (60,200)
b	１１３ -20	津市		田		不整形	北7m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０７ -26	津市		原野		長方形	北西5.3m市道、中間画地		都計外
d	１１３ -45	亀山市		田		不整形	北西7m県道、中間画地		（都） (60,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 10,588	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	10,662	100 [ 140.3]	7,599	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	7,600
b	(　　 ) 12,188	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	12,273	100 [ 150.0]	8,182		8,180
c	(　　 ) 5,472	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	5,439	100 [ 75.6]	7,194		7,190
d	(　　 ) 5,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	5,517	100 [ 76.1]	7,250		7,250
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +65.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 +5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 -5.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 7,700 円／㎡]

津 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 7.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
33,000	（　 68.4 ％） 22,572	10,500		588	1,780	9,704
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 4.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9124　　　　 8,854		1　　(1+r)^m　： 0.8227　 7,284		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		7,280

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０３ -49	39,757	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [103.0]	100 [115.1]	33,468	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	33,500
	b	１０３ -71	27,999	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 97.0]	100 [124.4]	33,114		33,100
	c	１１３ -12	24,364	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.2]	100 [ 86.6]	32,264		32,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.03	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 +14.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +27.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 -3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 -8.0
			画地　　　 -12.8	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

33,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	津 -3	37,400	[ 99.7] 100	100 [101.0]	100 [112.4]	32,846	[100.0] 100	32,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +5.0

環境　　 +7.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

33,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

４　不動産ＩＤ

津 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	津市白塚町字石神４１７４番	1900000497009-0000
2	津市白塚町字石神４１７５番	1900000497010-0000
3	津市白塚町字石神４１７６番	1900000497011-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考