令和6年1月15日　提出 津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -42 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高野尾町字新町１８１２番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1:1 住宅 Ｗ1 県道背後の農家住宅 を中心とする既存住 宅地域 北東5m市道 水道 下庄 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 下庄駅南西方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、利用は硬直的で、当分 は現状維持と予測する。利便性は比較的高く、地価は弱含みながら概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市及び隣接する亀山市に存する既存住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁を有する居 住者が大半であり、他地域からの流入はほとんどない。幹線県道の背後に位置し、県道沿いには商業施設が多いなど利 便性は比較的高い地域であるが、市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であるため、需要は弱含みである。取 引の中心価格帯は、当該市場で取引される土地の規模や単価はばらつきが大きいため、見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、共同住宅等の賃貸用住宅はみられず、賃貸市場が存しない地域で あるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は津市内の規範性のある事例を選択し、要因比較等も適切に行 っており、市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鈴鹿 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。津市の人口 は微減で推移し、地価は人気や需要のある地 域と沿岸部や郊外の集落地域とで二極化の状 況にある。 農家住宅を中心とする地域で、地域内に特段 の変動要因はない。需要は限定的だが、地価 は弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％