令和6年1月12日　提出 津 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -38 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市片田新町６５番３ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 津新町 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 津新町駅南西方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当市西部郊外にある大規模住宅団地であり、市街地及び周辺住宅地域の価格上昇を受け割安感が出てきており、 地価の安定化傾向が窺える。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市郊外の住宅地域で、開発された住宅団地との代替関係が強い。主たる需要者は津市内の居住者であ り、圏外からの転入も見られる。市内には郊外の住宅団地が多数あり、それぞれ競合しているが、市街地やその周辺住 宅地域の価格上昇により、郊外の住宅地域へと需要が一部流れているものと思われる。当該地域の需要も概ね安定的で ある。需要の中心となる価格帯は、標準的面積で約８００万円～約９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の熟成した団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であると判断されるため、収益価格は試算し ない。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域であり、自己利用目的の取引が支配的である。比準 価格は類似性の高い取引事例との比較より求めており、主たる需要者も重視する価格である。よって、比準価格を採用 し、単価と総額の関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住環境良 好な住宅地の需要が強く、地価の上昇傾向が 続いている。臨海部住宅地等の地価下落幅も 縮小傾向にある。 地域要因に大きな変動はない。郊外の大規模 住宅団地にあり、割安感から地価の安定化傾 向が見られ、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％