令和6年1月15日　提出 津 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -34 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市香良洲町字野中６７６番１外 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 高茶屋 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高茶屋駅南東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧香良洲町内の既成住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、利用は硬直している。三角州にある住宅地域 で、津波、高潮、洪水の災害懸念から需要の低迷は続いており、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市内に所在する住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁を有する在住者が大半であり、 他地域からの流入は少ない。農家住宅を主体として形成された利便性が劣る集落地域においては、人口の減少や高齢化 等から地域が衰退傾向にあり、また、沿岸部や河川沿いなどの災害発生の危険性が高い住宅地では、防災意識の高まり から総じて需要が弱い。取引の中心となる価格帯は、土地は５００㎡が標準で、５００万円～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で最寄り駅からも遠く、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は 適用しなかった。一方、比準価格は、市内の類似性の高い事例を慎重に選択し、要因比較等も適切に行っており、市場 の実態を反映した信頼性の高い実証的な価格が求められた。したがって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。津市の人口 は微減で推移し、地価は人気や需要のある地 域と沿岸部や郊外の集落地域とで二極化の状 況にある。 臨海部の既成住宅地域であり、地域内に特段 の変動要因はないが、津波、高潮、洪水の懸 念から需要は弱く、地価は下落が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％