令和6年1月15日　提出 津 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -33 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市河芸町浜田字黒田５５３番２８ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 河芸 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河芸駅北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の変動要因はないが、河芸駅近くの戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地で利用は安定しており、今後も 現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市及び周辺市の住宅地域である。需要者は津市内の在住者や周辺市町からの転入によるものが中 心である。住宅地の需要は堅調で、特に生活利便性を有する地域や新興住宅地で災害の危険性が低い土地は特に選好性 が高い。近隣地域は熟成した住宅団地で、災害の危険性が低いこと等から土地需要は堅調である。土地は２００㎡が標 準で、６００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で自用目的の取引が主であることから、収益価格については標準地の画地条件 等から貸家想定が非現実的であるため試算しなかった。一方、比準価格は市内の規範性のある複数の取引事例から比準 しているため、住宅地域の市場の特性を十分反映した実証的な価格が求められた。したがって、市場の実態に即した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [105.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。津市の人口 は微減で推移し、地価は人気や需要のある地 域と沿岸部や郊外の集落地域とで二極化の状 況にある。 近隣地域に特段の変動要因はない。隣接周辺 では比較的新しい住宅地の造成も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％