令和6年1月12日　提出 津 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -32 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　片岡　浩司   TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市安濃町川西字下川原５９２番１７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道 津新町 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 津新町駅北西方 6.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安濃川沿いに開発された住宅地域で、商業施設との接近性は比較的良好である。建築費や土地造成費が高騰する 中で、割安感が出てきており、地価の安定化傾向が窺える。今後も現状での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市郊外の住宅地域である。主たる需要者は安濃町内の居住者が中心であると思料する。安濃町内の住宅 地としては大規模住宅団地や中小規模の開発住宅地域の需要は比較的堅調であり、地価は安定化傾向にある。当該地域 も郊外の開発住宅地域であり、割安感から地価の安定化傾向が窺える。標準的な規模の土地で３００万円～４００万円 程度が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり標準地の規模からもアパートの想定が非現実的であるため、収益価格は試算 しない。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域で、自己利用目的の取引がほとんどである。比準 価格は類似性の高い取引事例から比較検討して求めた価格であり、主たる需要者が重視する価格であると思料する。よ って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -38                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域で は供給が限定的で取引価格は上昇傾向にある 。臨海部や郊外の集落地域は相対的に地価下 落幅が大きい。 地域要因に大きな変動はない。建築費や土地 造成費が高騰する中で、割安感が出てきてお り、地価の安定化傾向が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％