令和6年1月12日　提出 津 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -27 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市久居野村町字野村３７２番３９ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 久居 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 久居駅北東方 530m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 久居駅に近い熟成した住宅地域であり、土地利用に大きな変化はなく概ね現況推移と予測。生活利便性等の住環 境に比較的優れ、地価及び不動産需要は堅調な推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の住宅地域等が中心となっている。主たる需要者は市内居住者であるが、市外からの転入も一部に 認められる。久居駅に近く生活利便性等の住環境に優位性があり、地価及び不動産需要は堅調に推移している。需要の 中心価格帯は、土地について標準的面積で、１，１００万円～１，３００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も一部に見られるが、主体は戸建住宅であり、また画地規模による経済合理性等も考慮して、収益 価格は試算しないものとする。当該地域は居住の快適性や利便性が重視される戸建住宅地域であり、専ら取引価格の水 準を指標として価格が決定されている。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も考慮の上、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -26                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 78.7] [105.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口、生産年齢人口は一貫して微減 傾向。新型コロナの影響等は収束しつつあり 、県内経済は緩やかに持ち直している。 生活利便性を有する住宅地域として、概ね現 況推移。地価及び不動産市況は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％