令和6年1月12日　提出 津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -20 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　望実   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市押加部町５４０番２０ ｢押加部町１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 新旧住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 津新町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 津新町駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の幹線道路は市街地中心部等の接続性に恵まれており、居住環境も良い既成住宅地域である。今後とも土地 利用では大きな変化はないと思料されるが、中心部の地価上昇の影響を受けている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津市内を範囲とする住宅地域の存する圏域。特に市内市街地の住宅地域と代替競争関係は高い。需要 者の中心は津市内の在住者が中心と見られるが、一部では当市以外の需要者も推定される。津市既成市街地における住 宅地需要は立地の差異もあるが、近鉄名古屋線西側周辺の標準地付近は生活利便性も良く、宅地需要は比較的安定的で ある。需要の中心となる価格帯としては、土地については総額で１０００万円程度がその中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも見られるが、自用目的の取引が支配的で事業収支の観点から共同住宅を想定することは非合理的で あり、地域の貸家市場も事業性に乏しいことから収益価格は試算しない。近隣地域においては土地価額の判断は取引市 場の水準を重視して行われるのが一般的であり、比準価格は取引事例から求めており妥当性は高い。以上から取引市場 動向を反映した比準価格を妥当と判断し、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -14                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 58,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢や物価高等で不安は残るものの、イ ンバウンド需要や個人消費等は持直しが見ら れる。地価は一部の地域を除いて上昇傾向に ある。 周辺道路の整備などにより、近年は比較的活 発な小規模開発も行われている。ただし、古 い住宅も含めて地域が形成されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％