令和6年1月12日　提出 津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -18 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　直人   TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市大谷町１１８番７ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 駅に近い閑静で自然 的環境も良好な住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス 津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 津駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津駅西方の高台にある優良住宅地域であり、売物件が少ないため需要者が競合し、高値での取引も見られる。今 後も良好な住環境と高い名声を維持し、現状での推移が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津駅西方面の住宅地域を中心として、市内の利便性の高い住宅地域を含む。需要者の中心は、市内居住者 であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。津駅西方の住宅地域は住環境が整った人気の高い住宅地域であり、需 要は堅調に推移している。当該地域は各敷地が広く街区が整然とした優良住宅地域であり需要が強いため取引価格も上 昇傾向にある。土地は標準的面積で総額３，７００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の取引が支配的で、居住の利便性が重視される住宅地域であり、需要者は類似地域における取 引価格を重視するものと思料する。戸建住宅を主体とする優良住宅地域にあって、その地域特性や街区配置等により、 収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い取引事例との比較により求め た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [101.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津駅西方面や南が丘等の人気の高い住環境良 好な住宅地の需要が強く、地価の上昇傾向が 続いている。臨海部住宅地等の地価下落幅も 縮小傾向にある。 地域内に大きな変動はない。津駅に近い閑静 な高台の住宅地として人気が高く、需要が競 合するため取引価格は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％