令和6年1月15日　提出 津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -13 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　兼松　弘樹   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市高茶屋４丁目２４８４番１７６ ｢高茶屋４－４０－１６｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 新旧住宅、畑等が混 在する一般住宅地域 西6m道路 水道、ガス、下水 高茶屋 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 高茶屋駅西方 600m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域で、当分は現状を維持すると予測する。周辺では小規模の宅地開発が散見され、 周辺の住宅地需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津市内の住宅地域が中心で、特に中心部より南側に位置する近鉄線、ＪＲ線沿線地域との価格牽連 性が強い。需要者の中心は津市内の在住者がほとんどであり、他地域からの流入は少ない。周辺では小規模の宅地開発 が継続的に見られるなど住宅地として人気の高い地域であり、土地需要は堅調である。取引の中心価格帯は、土地は２ ００㎡が標準で、８００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の多い地域で、賃貸市場はほとんど形成されておらず、標準地の規模で共同住宅を建築するのは非 現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市内の規範性のある複数の取引事例から適切に比準し ているため、同種不動産の市場動向を反映した実証的な価格が求められた。したがって、取引市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [192.6] [101.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。津市の人口 は微減で推移し、地価は人気や需要のある地 域と沿岸部や郊外の集落地域とで二極化の状 況にある。 地域内に特段の変動要因はない。需要は堅調 であり、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％