令和6年1月11日　提出 津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -9 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　藤川　勝彦   TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市城山２丁目１１７番２ ｢城山２－２９－１｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） (70,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南5m市道、東側道 水道、ガス、下水 高茶屋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５ｍ 市道 交通 施設 高茶屋駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な画地が多い古くからの住宅地域であるが、周辺では新たな住宅地域の開発が認められる。地域内での著 しい地域要因の変化は認められず、地価は、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内南部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。津市内には中・大規 模住宅団地が多く存し、それとの比較で古くからの住宅地域への需要は相対的に弱いが、近隣地域の周辺においては開 発動向が見られることなどより、需給関係は安定的である。土地は１２０㎡程度で５００万円前後が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は標準的面積が１２０㎡前後で戸建住宅を主体とする住宅地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と 判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地域で、類似地域等において信頼性のあ る取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [195.4] [106.1] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中東・ウクライナ問題、円安、物価高騰等に 伴う不確実性が存在するものの、津市の地価 動向は比較的安定している。 既成の住宅地域で、著しい地域要因の変化は 認められないものの、周辺地域などにおいて は新規の宅地開発が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％