令和6年1月12日　提出 津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -3 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　孝生   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市白塚町字白池１番１３５ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 白塚 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 白塚駅北西方 650m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地として概ね現況での推移が予測されるが、沿岸部近くの古い住宅団地である点で不動産需要は やや弱く、地価は緩やかながらも下落傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津市内の住宅地域等が中心である。需要者は主に津市内居住者であり、域外からの流入はあまり見られ ない。中規模一般住宅が主体の住宅団地で、一定水準の利便性も認められるが、沿岸部近くの古い住宅団地である点で やや不動産需要は弱く、地価は緩やかながらも下落傾向にある。中心価格帯は、標準的規模の土地で約７３０万円～７ ８０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用資料は、質、量共に十分であり、信頼性は高い。当該標準地は戸建住宅を中心として開発された住宅団地内に位置 し、賃貸住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性及びその市場性等の反映に優れ 、規範性を有する比準価格を採用するものとし、更に単価と総額の関連、類似地域との関連等にも留意の上、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　津 -15                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の総人口、生産年齢人口は一貫して微減 傾向。新型コロナの影響等は収束しつつあり 、県内経済は緩やかに持ち直している。 地域要因に顕著な変動はないが、沿岸部近く の古い住宅団地であることから、不動産需要 はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ 0.0 ％