令和6年1月15日　提出 幸田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸田 -2 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 額田郡幸田町大字芦谷字北屋敷５２番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東4m町道 水道、ガス、下水 幸田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道 交通 施設 幸田駅東方 420m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ幸田駅徒歩圏内の既成住宅地域である。駅前の土地区画整理事業により利便性が向上している。このため、 地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の幸田町内の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する地元在住者である。近 隣地域は最寄駅から徒歩圏内の利便性に優れた住宅地域であり、周辺では土地区画整理事業等も行われ、居住環境や利 便性が向上している。取引の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で１，７００万円程度、新築の戸 建物件は規模にもよるが３，５００万円から３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、共同住宅も見受けられるが多くは自用の戸建住宅であり、当地域は収益性より居住の快適性が重視 され周辺の売買価格水準を指標に価格は決定される。尚、対象標準地は賃貸建物を想定するには規模が過小のため、収 益価格は非適用とした。一方、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では、比準価格を採用し 、代表標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.7] [103.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか に回復している。町内の住宅地の需要は地域 や用途にもよるが、概ね回復している。 ＪＲ幸田駅から徒歩圏に位置する住宅地域で ある。地価は上昇傾向で推移している。駅前 の土地区画整理事業等により利便性の向上が 期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％