別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
幸田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸田 -1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.
鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 額田郡幸田町大字深溝字狭間口３番１外
 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
のほか農地も残る住
宅地域		 南東5m町道、北東側道 水道、下水 三ケ根

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ町
道		 交通

施設		 三ケ根駅南西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持しながら推移していくものと予測
する。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,010 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幸田町内の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する地元在住者である。近隣地域は町中心部から
離れており、商業施設等への接近性にもやや劣る。土地供給量は限定的な一方で需要も少ないながらもあるため、需給
は安定している。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で１，８００万円から２，０００万円程度、
新築の戸建物件は規模にもよるが２，８００万円から３，２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺では賃貸物件はあるが賃料水準は低く、土地価格に見合った賃料を収受できない地域であるため、収益価格
は低位に試算された。周辺地域において取引の目的は自用目的が中心であることから比準価格を中心とした価格決定が
妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、代表標準地
との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　幸田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,500 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[131.6]		 [109.2]
100		 83,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は先行き不透明感があるものの、緩やか
に回復している。町内の住宅地の需要は地域
や用途にもよるが、概ね回復している。


農地も残る既成住宅地域である。地価はやや
上昇傾向で推移している。地域要因に大きな
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 幸田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ幸田０５
２４
-502		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東2.9m町道
、中間画地
１住居

(60,160)
b Ａ幸田０６
２８
-6		 額田郡幸田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11.6m市
道、中間画地
準工

(60,200)
c Ａ幸田０６
２８
-5		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m町道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ａ幸田０６
２８
-2		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北7.5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ幸田０５
２２
-502		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m町道
、中間画地
１中専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,330  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
74,836 		 100
[  99.6]
75,137 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.2]
　　　　 100
82,000 
b (　           ) 
114,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
108,325 		 100
[ 136.3]
79,475 
86,800 
c (　           ) 
113,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
107,309 		 100
[ 138.6]
77,424 
84,500 
d (　           ) 
62,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
75,418 		 100
[  98.8]
76,334 
83,400 
e (　           ) 
96,787  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
99,594 		 100
[ 132.1]
75,393 
82,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,800 円／㎡]  



幸田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,107,220 
432,956 
1,674,264 
1,583,600 
90,664 		 （　0.9706）
87,998 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      1,955,511 円　　　　（　      9,010 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
幸田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.90 Ｗ2 145.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   217 ㎡     14.7 m x   16.5 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３６㎡、住戸タイプ２階建て共同住宅。（２ＤＫ） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
72.90 
100.0 
72.90 
1,204 
87,772 		 2.0  175,544 
1.0  87,772 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.80 
100.0 
145.80 

175,544 		 351,088 
175,544 
⑨年額支払賃料        175,544 円　×　12ヶ月　＝　       2,106,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,106,528 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       130,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,047,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,088 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          175,544 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          56,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,107,220 円　　　　（　         9,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ幸田賃貸２３
２２
　　　　-1		 1,099  
(   1,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 87.3]		 100
[102.0]
1,272 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ幸田賃貸２３
２２
　　　　-2		 981  
(     981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
1,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
幸田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,600 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 65,356 円  　　　        2,178,528　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,400 円  　　　　     21,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         432,956 円　（　　　　　　         1,995 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     145.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,583,600 円  
（　　　　　         7,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,107,220 円      
②総費用 432,956 円      
③純収益　①－② 1,674,264 円      
④建物等に帰属する純収益 1,583,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 87,998 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,955,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,010 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 幸田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　額田郡幸田町大字深溝字狭間口３番１
 1803000785863-0000
2 　額田郡幸田町大字深溝字狭間口４番５
 1803000785869-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
幸田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸田 -1 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　山田　次郎   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 額田郡幸田町大字深溝字狭間口３番１外
 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
のほか農地も残る住
宅地域		 南東5m町道、北東側道 水道、下水 三ケ根

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ町道		 交通

施設		 三ケ根駅南西方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパートのほか農地も見られる既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。三ケ根駅
の徒歩圏内で利便性が高く、一定の需要が認められるため、価格水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幸田町内のＪＲ東海道本線各駅を利用圏とする住宅地域一円である。主たる需要者は、地縁性を有する
地元居住者若しくは隣接市の居住者等の一次取得者である。当地域は、旧来からの既成住宅地域で、三ケ根駅の徒歩圏
内に位置することから利便性が高く、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で１，５００
万円から２，０００万円前後、新築の戸建住宅で３，０００万円から３，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧来からの既成住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受は困難であることから、収益価格は低位に算定された。
当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性及び生活の利便性等を重視し
て価格が形成されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では比
準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　幸田 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,500 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[132.5]		 [109.2]
100		 83,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マイナス金利政策の解除予測もあり、不動産
市場の不透明感は増しつつあるが、宅地の供
給不足等もあり、価格水準は底堅く推移して
いる。

三ケ根駅周辺の既成住宅地域で、周辺環境に
変化は見られない。駅徒歩圏内で利便性が高
く、一定の需要が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 幸田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ幸田０５
２４
-501		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8.2m町道
、西8.6m、
角地
準工

(70,200)
b Ａ幸田０６
２２
-4		 額田郡幸田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m町道、
中間画地
１中専

(60,150)
c Ａ幸田０５
２４
-502		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東2.9m町道
、中間画地
１住居

(60,160)
d Ａ幸田０６
２８
-5		 額田郡幸田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m町道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,708  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.7]
96,993 		 100
[ 128.5]
75,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.2]
　　　　 100
82,400 
b (　           ) 
117,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
112,192 		 100
[ 148.8]
75,398 
82,300 
c (　           ) 
67,330  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
74,836 		 100
[  96.7]
77,390 
84,500 
d (　           ) 
113,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
107,309 		 100
[ 142.6]
75,252 
82,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,300 円／㎡]  



幸田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,093,650 
432,535 
1,661,115 
1,583,600 
77,515 		 （　0.9706）
75,236 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      1,671,911 円　　　　（　      7,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
幸田 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.90 Ｗ2 145.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   217 ㎡     14.7 m x   16.5 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積は約３６㎡、住戸はファミリータイプ。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
72.90 
100.0 
72.90 
1,196 
87,188 		 2.0  174,376 
1.0  87,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
145.80 
100.0 
145.80 

174,376 		 348,752 
174,376 
⑨年額支払賃料        174,376 円　×　12ヶ月　＝　       2,092,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,092,512 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       129,871 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,034,641 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,752 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          174,376 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          55,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,093,650 円　　　　（　         9,648 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ幸田賃貸２１
２２
　　　　-2		 1,328  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,232 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,196 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ幸田賃貸２３
２２
　　　　-2		 981  
(     981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
幸田 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,600 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 64,935 円  　　　        2,164,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      205,400 円  　　　　     21,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         432,535 円　（　　　　　　         1,993 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     145.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,583,600 円  
（　　　　　         7,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,093,650 円      
②総費用 432,535 円      
③純収益　①－② 1,661,115 円      
④建物等に帰属する純収益 1,583,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 75,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          347 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,671,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 幸田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　額田郡幸田町大字深溝字狭間口３番１
 1803000785863-0000
2 　額田郡幸田町大字深溝字狭間口４番５
 1803000785869-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考