令和6年1月15日　提出 武豊 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字五号地１番 ②地積 　(㎡) 179,835   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 北10m道路 水道、ガス 上ゲ 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   900 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 450.0 ｍ、規模　　   180,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ道路 交通 施設 上ゲ駅東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特別の変動要因はなく、現状維持で推移するものと予測する。最近の円安動向や設備投資の増加傾向により、製 造業関連の企業収益は改善傾向が顕著で、大規模工場地の地価は上昇を踏まえた取引傾向であると予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に知多、半田、東西三河地区周辺の臨海部の大工場地域全域。主たる需要者は製造業関連の大企業 が想定され、近隣地域は既に大企業の立地する状況で、未利用地はほぼ無い状況にある。新型コロナからの収束感は強 く、資材資源の高騰の懸念はあるものの、衣浦港の輸出等も持ち直し感を見せている模様で、地価動向は上昇傾向とな りつつある。取引の価格動向は、企業の投資判断、規模により個別性が極めて高いため、価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 武豊地区周辺では、大規模工場地は一般取得の事業利用が多く、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として 試算された。収益価格は、賃貸市場が未熟である点や、大規模工場賃貸の実需は極めて希薄であることから、適用を断 念した。よって比準価格の相対的信頼性は高いと判断され、事業者の行動原理に即した説得力を有する。以上により市 場の特性にも留意し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　半田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [106.7] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナからの回復が鮮明となり、最近で は、全般的に製造業関連の土地取引、企業の 設備投資等においても持ち直し感を見せ、堅 調な推移である。 臨海型の大規模工業地として熟成しており、 特記すべき地域要因の変動はなく、津波災害 等の懸念はあるが、地価は持ち直し傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％