令和6年1月15日　提出 武豊 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 9-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 1,020,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字川脇１５番２９外 ②地積 　(㎡) 38,560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 大規模な工場のほか に住宅も見られる工 業地域 北東12m国道、三方路 水道、ガス、下水 武豊 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 武豊駅南東方 250m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地に隣接する工業地域であるが住宅地等への転用需要は弱く、地域要因に特別の変動要因もないため、今後 も現状維持で推移するものと予測される。地価も当面現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛知県内の内陸型工業地域。主たる需要層は製造業や流通業務を営む企業等で設備投資力のある大企業が 中心であるが、県内の地元中小企業の立地も多く見られる。近隣地域は市街地の住宅地域に隣接する大規模工場が立地 する工業地域で、周辺環境を考慮すると新たな工業地需要は限られ、また規模も大きいため住宅地への転用も難しい状 況にある。工業地の需要の中心となる価格帯は業種や規模等によりかなりの幅があるため把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅地域に隣接する工業地域であり、また規模が大きく収益性になじまない地域であるため収益還元法の適 用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場 価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地 域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [179.0] [100.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料 はあるが、人口動態、建築着工等は落ち着い た動きであり、不動産市場は概ね堅調に推移 している。 住宅地に隣接する大規模工業地域であり、地 価は概ね横ばいに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　+103.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％