別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武豊 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字ホコラ峯２丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 幹線道路沿いに各種
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 上ゲ

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 上ゲ駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測
する。地価は回復傾向にあり堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の多くは物販・飲食等
の沿道型商業施設や小規模店舗事務所等を営む中小事業者である。需要者の土地取得意欲は高くはないが需給状況は回
復基調にあり、背後住宅地の地価動向を反映して地価も持ち直しの傾向が見られる。中心となる価格水準は規模等によ
り幅があり把握しにくい状況にあるが、概ね１㎡当たり５万円～１０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例を十分吟味したもので信頼性の高い価格である。一方収益価格は、地価に見合う賃料水
準が形成されていないため、かなり低く試算された。近隣地域が幹線道路沿いに各種店舗が建ち並ぶ商業地域であるこ
とに鑑み、比準価格を標準に、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向及び今
後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,100 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 84,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料
はあるが、人口動態、建築着工等は落ち着い
た動きであり、不動産市場は概ね堅調に推移
している。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、半田市
にも近く地価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ半田０５
０６
-534		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北31m県道、
東7m、南3.7m、
三方路
商業

(100,400)
b Ａ半田０６
１１
-20		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ａ半田０６
２１
-15		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d Ａ半田０６
２１
-29		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
北4m、西3m、
三方路
２住居

(60,200)
e Ａ半田０６
１１
-38		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北14m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
96,990 		 100
[ 112.2]
86,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,400 
b (　           ) 
89,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,424 		 100
[ 104.8]
86,282 
86,300 
c (　           ) 
100,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,911 		 100
[ 108.1]
93,350 
93,400 
d (　           ) 
85,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
85,849 		 100
[ 107.9]
79,563 
79,600 
e (　           ) 
85,728  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
90,420 		 100
[ 103.3]
87,531 
87,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,600 円／㎡]  



武豊 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,989,627 
1,449,668 
5,539,959 
4,877,460 
662,499 		 （　0.9725）
644,280 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     14,317,333 円　　　　（　     53,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 148.50 Ｓ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   270 ㎡     10.8 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗フロア貸し、３階は住宅ファミリータイプ（平均賃貸面積約５１㎡）２戸の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
100.0 
148.50 
1,930 
286,605 		 3.0  859,815 
1.0  286,605 

 2～ 2		 店舗
131.12 
100.0 
131.12 
1,450 
190,124 		 3.0  570,372 
1.0  190,124 

 3～ 3		 住宅
101.38 
100.0 
101.38 
1,300 
131,794 		 2.0  263,588 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

608,523 		 1,693,775 
476,729 
⑨年額支払賃料        608,523 円　×　12ヶ月　＝　       7,302,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,302,276 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       598,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,883,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,693,775 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          476,729 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          90,350 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,989,627 円　　　　（　        25,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-501		 2,060  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,003 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-506		 1,405  
(   1,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,703 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武豊 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,000 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,468 円  　　　        7,482,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,100 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,449,668 円　（　　　　　　         5,369 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,877,460 円  
（　　　　　        18,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,989,627 円      
②総費用 1,449,668 円      
③純収益　①－② 5,539,959 円      
④建物等に帰属する純収益 4,877,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 662,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 644,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,317,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字ホコラ峯二丁目５０番
 1802000096757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武豊 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字ホコラ峯２丁目５０番
 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 幹線道路沿いに各種
店舗の建ち並ぶ商業
地域		 東20m県道 水道、ガス、下水 上ゲ

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 上ゲ駅北西方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。背後住
宅地の地価は上昇しており、地価水準は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町を中心に周辺市町も含めた幹線道路沿いの商業地域であり、主たる需要者は武豊町及び周辺市町の
事業者となる。近隣地域は店舗等の集積度も高く武豊町内においては相対的に競争力の優る商業地域となり、新型コロ
ナからの回復が見受けられ、需要は落ち着いた動向を示している。業態及び敷地規模により価格がまちまちであり、中
心となる価格帯の把握は困難であるが、背後住宅地の地価は上昇しており、同様の傾向をしていると判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域でも代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映し
た実証的な価格である。収益価格は賃借人の事業規模や業種等に左右されるが、地価に見合う商業用の賃料水準が形成
されていないと判断され、収益価格は低く試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参
考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　半田 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,100 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[116.4]		 [100.0]
100		 83,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、名鉄知多武豊駅周辺、県道半田環
状線沿いを中心に店舗の集積が見られる。新
型コロナからの持ち直しが見られ、落ち着い
た動向となる。

幹線道路沿いの町内において相対的に競争力
が優る商業地域である。新型コロナからの回
復も見られ、地価水準は緩やかな上昇傾向に
て推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ武豊０６
０５
-21		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.4m県道、
西3.5m、角地
近商

(90,200)
b Ａ半田０６
２１
-29		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
北4m、西3m、
三方路
２住居

(60,200)
c Ａ半田０５
０６
-512		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北4m、西6m、
三方路
２中専

(70,200)
d Ａ半田０６
１１
-20		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,762 		 100
[  84.7]
80,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,000 
b (　           ) 
85,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
85,849 		 100
[ 110.0]
78,045 
78,000 
c (　           ) 
103,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
99,747 		 100
[ 110.4]
90,351 
90,400 
d (　           ) 
89,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,424 		 100
[ 101.9]
88,738 
88,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,300 円／㎡]  



武豊 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,786,121 
1,393,384 
5,392,737 
4,877,460 
515,277 		 （　0.9725）
501,107 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     11,135,711 円　　　　（　     41,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 148.50 Ｓ3 381.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   270 ㎡     10.8 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗のフロア貸し、３階は平均専有面積約５１㎡のファミリータイプ２戸の店舗兼住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
100.0 
148.50 
1,926 
286,011 		 5.0  1,430,055 
2.0  572,022 

 2～ 2		 店舗
131.12 
100.0 
131.12 
1,348 
176,750 		 3.0  530,250 
2.0  353,500 

 3～ 3		 住宅
101.38 
100.0 
101.38 
1,156 
117,195 		 2.0  234,390 
1.0  117,195 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
381.00 
100.0 
381.00 

579,956 		 2,194,695 
1,042,717 
⑨年額支払賃料        579,956 円　×　12ヶ月　＝　       6,959,472 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,959,472 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       571,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,568,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,194,695 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,042,717 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         197,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,786,121 円　　　　（　        25,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-501		 2,060  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,823 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,926 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ武豊賃貸１０
　　　　-501		 2,307  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,229 
c Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-505		 2,512  
(   2,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
1,941 
武豊 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 343,000 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 214,184 円  　　　        7,139,472　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,100 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,393,384 円　（　　　　　　         5,161 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     381.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,877,460 円  
（　　　　　        18,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,786,121 円      
②総費用 1,393,384 円      
③純収益　①－② 5,392,737 円      
④建物等に帰属する純収益 4,877,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 501,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,856 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,135,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字ホコラ峯二丁目５０番
 1802000096757-0000
2 　
3 　
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備考