別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武豊 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.
鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字金下５３番５
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の店舗等が
見られる駅前の商業
地域		 北16m県道 水道、ガス、下水 武豊

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 武豊駅東方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前に存する商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移するものと見込まれる
。繁華性はあまり認められないものの、地価は落ち着きを取り戻し、横ばい傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町を中心に周辺市町における商業地域であり、主たる需要者は武豊町及び周辺市町の事業者である。
近隣地域は武豊駅前に所在しており、立地条件に優れるが、郊外型店舗への顧客の流出等から店舗の集積度も低く、繁
華性はあまり認められない。新型コロナの回復から落ち着きを取り戻し、地価は落ち着いた動向を示している。商業地
の取引は少ないため、中心となる価格帯は見いだせないが、土地は１，０００万円弱になると判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域における代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反
映した実証的な価格である。収益価格は繁華性の衰退、画地規模による建物面積の制約等から、地価に見合う商業用の
賃料水準が形成されていないと判断され、低位に試算された。以上より、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採
用し、収益価格は参考にとどめ、最近の不動産市況も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、名鉄知多武豊駅周辺、県道半田環
状線沿いを中心に店舗の集積が見られる。新
型コロナからの持ち直しが見られ、落ち着い
た動向となる。

駅前の商業地域であるが、郊外型店舗への顧
客流出等のため繁華性は認められない。地価
は落ち着きを取り戻し、横ばい傾向にて推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ武豊０６
０５
-21		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.4m県道、
西3.5m、角地
近商

(90,200)
b Ａ武豊０６
０５
-26		 知多郡武豊町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
南西7m、角地
準工

(70,200)
c Ａ武豊０５
０５
-509		 知多郡武豊町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西13.2m国道、
南1.2m、角地
準工

(60,200)
d Ａ半田０６
１１
-31		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m市道、
南西8m、角地
１住居

(70,200)
e Ａ半田０５
１１
-504		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西14m県道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,762 		 100
[ 109.8]
61,714 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,700 
b (　           ) 
49,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
48,106 		 100
[  97.5]
49,339 
49,300 
c (　           ) 
45,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,394 		 100
[  91.5]
49,611 
49,600 
d (　           ) 
68,281  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
67,410 		 100
[ 107.9]
62,475 
62,500 
e (　           ) 
51,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
60,765 		 100
[ 104.8]
57,982 
58,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,200 円／㎡]  



武豊 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,254,303 
455,627 
1,798,676 
1,692,180 
106,496 		 （　0.9725）
103,567 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,301,489 円　　　　（　     17,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 45.36 Ｓ3 136.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～３階は平均専有面積約４５㎡のファミリータイプ共同住宅各１戸の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.36 
100.0 
45.36 
1,830 
83,009 		 5.0  415,045 
2.0  166,018 

 2～ 3		 居宅
45.36 
100.0 
45.36 
1,190 
53,978 		 2.0  107,956 
1.0  53,978 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.08 
100.0 
136.08 

190,965 		 630,957 
273,974 
⑨年額支払賃料        190,965 円　×　12ヶ月　＝　       2,291,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,291,580 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       191,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,196,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           630,957 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          273,974 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          51,924 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,254,303 円　　　　（　        17,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-501		 2,060  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,752 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ武豊賃貸１０
　　　　-501		 2,307  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,047 
c Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-503		 2,027  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,915 
武豊 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,000 円  　　　　     23,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,627 円  　　　        2,387,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      202,300 円  　　　　     23,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,800 円  　　　　     23,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         455,627 円　（　　　　　　         3,452 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     136.08 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,692,180 円  
（　　　　　        12,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,254,303 円      
②総費用 455,627 円      
③純収益　①－② 1,798,676 円      
④建物等に帰属する純収益 1,692,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 106,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 103,567 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,301,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字金下５３番５
 1802000068413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武豊 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武豊 5-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　治子   TEL.
鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡武豊町字金下５３番５
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:1.5		 店舗

Ｓ3		 中小規模の店舗等が
見られる駅前の商業
地域		 北16m県道 水道、ガス、下水 武豊

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 武豊駅東方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ武豊駅前の商業地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。地価は
横ばいの傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武豊町及びその周辺市町に位置する商業地域がその範囲となる。主たる需要者は、飲食店、物販店等を経
営する法人又は個人事業者であるが、土地の取得意欲は弱い。新型コロナの影響からは回復したものの、武豊町内の商
業地への需要はやや弱含みであり、地価は横ばい傾向となっている。武豊町内の商業地については取引規模、形状等が
様々であり、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価方式適用により比準価格、収益価格の２価格を得た。比準価格は不動産の市場性を反映した実証的数値である
。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的数値である。但し当該地域は十分な収益を期待できるほどの賃料水準を
有していないため、比準価格に比較して収益価格は低めに試算された。本件では比準価格を中心に、他の標準地との均
衡を考慮し、収益価格をも参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、設備投資及び
個人消費は緩やかに増加し、住宅投資は弱め
の動きとなっている。公共投資は緩やかに増
加している。

当該地域は旧来からの繁華性がやや劣る商業
地域であり、特記すべき地域要因の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武豊 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ武豊０６
０５
-21		 知多郡武豊町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.4m県道、
西3.5m、角地
近商

(90,200)
b Ａ半田０５
１１
-527		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ半田０５
１１
-533		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.5m県道、
北西4m、
二方路
準工

(60,200)
d Ａ半田０５
１１
-538		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
北3.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,762 		 100
[ 114.0]
59,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,400 
b (　           ) 
65,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,900 		 100
[ 124.3]
53,017 
53,000 
c (　           ) 
78,510  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
76,971 		 100
[ 136.3]
56,472 
56,500 
d (　           ) 
75,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
74,919 		 100
[ 133.8]
55,993 
56,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +64.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +77.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,200 円／㎡]  



武豊 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,223,618 
451,173 
1,772,445 
1,670,850 
101,595 		 （　0.9725）
98,801 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,195,578 円　　　　（　     16,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武豊 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 45.36 Ｓ3 136.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階がフロア貸の店舗、２～３階がファミリー向け住宅の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.36 
100.0 
45.36 
1,775 
80,514 		 3.0  241,542 
1.0  80,514 

 2～ 3		 住宅
45.36 
100.0 
45.36 
1,225 
55,566 		 2.0  111,132 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.08 
100.0 
136.08 

191,646 		 463,806 
80,514 
⑨年額支払賃料        191,646 円　×　12ヶ月　＝　       2,299,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,299,752 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       191,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,204,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           463,806 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           80,514 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          15,259 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,223,618 円　　　　（　        16,846 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-503		 2,027  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
1,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,775 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ東浦賃貸０６
　　　　-501		 1,830  
(   1,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[116.8]		 100
[100.0]
1,685 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武豊 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,873 円  　　　        2,395,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      199,700 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         451,173 円　（　　　　　　         3,418 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     136.08 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,670,850 円  
（　　　　　        12,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,223,618 円      
②総費用 451,173 円      
③純収益　①－② 1,772,445 円      
④建物等に帰属する純収益 1,670,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 101,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,195,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武豊 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡武豊町字金下５３番５
 1802000068413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考