令和6年1月15日　提出 武豊 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武豊 -10 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡武豊町字塩田１８１番１１ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所も見られる住宅地 域 北6m町道 水道、ガス、下水 上ゲ 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 上ゲ駅北東方 730m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住工混在の住宅地域であり、特別の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと見込まれる。武豊町の住 宅地の需要は安定した動向を示しており、地価水準も微上昇にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ武豊線及び名鉄河和線沿線を中心とする武豊町内の住宅地域と把握される。需要者は武豊町内に居住 する個人が中心であり、町外からの転入者は少ない。地域内には工場等が混在しており、また線路や海に近い等、住環 境がやや劣る住宅地域であるため、需要は相対的に強くはないが、町全体の需要は安定しており、地価は安定した動き となった。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００～３，０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では鑑定評価方式の適用は取引事例比較法のみとなった。対象標準地は共同住宅を想定するには画地規模が小さく 、経済合理性を有する共同住宅の想定が困難であったため、収益還元法が適用できなかった。求められた比準価格は不 動産の市場性を反映した実証的数値である。したがって本件ではこの比準価格を中心に、代表標準地との均衡に留意し て、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武豊 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [109.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武豊町の住宅地は落ち着いた動向を示してお り、北部丘陵の区画整然とした地域で上昇傾 向、沿岸、南部地域でやや上昇から横ばい傾 向となっている。 当該地域は住工混在の住宅地域であり、特記 すべき地域要因の変動はない。沿岸、工業地 域に近い住宅地域となるが、需要は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％