別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
愛知美浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知美浜 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡美浜町新浦戸２丁目１０番７外
 ②地積
　(㎡)		 655  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、事業所、
住宅等が混在する商
業地域		 南西12m国道、背面道 水道 河和

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 河和駅南東方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化が無いために、現状の沿道サービス的な店舗集積を維持する傾向である。最近の一般的要
因の影響も大きく、商業需要は慢性的に低調で、暫くは下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,260 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美浜町及び周辺市町の低層店舗の適地となる商業地域全域。需要者の中心は地縁性を有する個人及び法人
企業である。人口減少及び高齢化が進む町内では新規商業需要を喚起するような一般要因は僅少で、新規の出店は当面
見込まれない。近隣地域は住宅が混在し店舗集積の程度が低いために地価動向は弱含みで推移している。取引価格帯は
土地の競争力、規模、企業主体の判断等により取引総額が異なり、価格水準は極めて個別性が強い傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では、特に自己の店舗利用の取得が中心のため、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格
として試算された。収益価格は賃貸市場が未熟な点や賃料水準が投資対象として見合わない点から低位に試算された。
よって、比準価格の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即して説得力を有する。以上により市場の特性にも留意
し、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知美浜 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,000 円／㎡		 [ 95.7]
100		 100
[100.0]		 100
[155.4]		 [101.9]
100		 28,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナから回復は鮮明となったが、漁業
、観光産業への持ち直し感は弱く、宅地の慢
性的な需要不足のために地価は下落傾向で推
移している。

昼間は幹線道路の通行量も多い地域だが、企
業の商業投資等の特記すべき地域要因の変動
は無い。依然として地価は下落傾向での推移
と判断している。

特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛知美浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ南知多０
５０３
-506		 知多郡南知多町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15.5m国道、
東4m、角地
準住居
津波災害警戒区域
(60,200)
b Ａ南知多０
５０３
-513		 知多郡南知多町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m国道、
北5m、角地
準工
津波災害警戒区域
(60,200)
c Ａ美浜０５
１６
-505		 知多郡美浜町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
北4m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ南知多０
６０３
-13		 知多郡南知多町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m国道、
北東5m、角地
１住居
津波災害警戒区域
(60,200)
e Ａ南知多０
６０３
-24		 知多郡南知多町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m国道、
中間画地
近商
津波災害警戒区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,961  		 100
[ 100.0]		 [  94.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
26,917 		 100
[  93.6]
28,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
29,300 
b (　           ) 
30,094  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
27,663 		 100
[  91.2]
30,332 
30,900 
c (　           ) 
29,446  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,407 		 100
[  89.2]
30,725 
31,300 
d (　           ) 
24,528  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
22,736 		 100
[  75.3]
30,194 
30,800 
e (　           ) 
18,147  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,784 		 100
[  81.6]
21,794 
22,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,900 円／㎡]  



愛知美浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,292,393 
815,167 
2,477,226 
2,184,000 
293,226 		 （　0.9718）
284,957 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,062,915 円　　　　（　      9,260 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知美浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 195.00 ＬＳ1 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   655 ㎡     28.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
100.0 
195.00 
1,451 
282,945 		 3.0  848,835 
3.0  848,835 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

282,945 		 848,835 
848,835 
⑨年額支払賃料        282,945 円　×　12ヶ月　＝　       3,395,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,395,340 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       271,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,123,713 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           848,835 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          848,835 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         160,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,292,393 円　　　　（　         5,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-501		 2,060  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,731 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,451 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-502		 1,210  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,264 
c Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-504		 2,962  
(   2,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,270 
愛知美浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,000 円  　　　　     31,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 169,767 円  　　　        3,395,340　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      265,200 円  　　　　     31,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         815,167 円　（　　　　　　         1,245 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,184,000 円  
（　　　　　         3,334 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,292,393 円      
②総費用 815,167 円      
③純収益　①－② 2,477,226 円      
④建物等に帰属する純収益 2,184,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,226 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          435 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,062,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,260 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知美浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番７
 1802000633557-0000
2 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番８
 1802000633558-0000
3 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番１２
 1802000633562-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
愛知美浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知美浜 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.
鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多郡美浜町新浦戸２丁目１０番７外
 ②地積
　(㎡)		 655  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、事業所、
住宅等が混在する商
業地域		 南西12m国道、背面道 水道 河和

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 河和駅南東方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　自用の店舗が主体の地域であり、現状のまま推移するものと予測する。町内の商圏が狭いため、大規模店舗の
出店の影響により地元事業者の経営環境は相当に厳しく、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,830 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は美浜町及び周辺市町において駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域が存する一円の圏域である
。需要者は地縁的関係を有する個人事業者が中心である。町南部の古布に立地する大規模店舗に顧客の客足が奪われ、
繁華性の減少が顕著である。地元の中小規模事業者の経営環境は厳しく、新規出店等は殆ど見られない。市場規模が小
さいことから取引は限定的であり、個別的な事情が介在する場合も多く市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣は自用の店舗としての利用が大半を占め、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、また賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産の
市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。よって本件では比準価格を重視しつつ、収益価格は参酌に
留め、代表標準地との均衡及び単価と総額との関係等に留意して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知美浜 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,000 円／㎡		 [ 95.7]
100		 100
[100.0]		 100
[155.4]		 [101.9]
100		 28,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　地縁的関係を有する地元居住者に需要が限
定され、長引く需要の低迷による供給過剰感
から町内の地価は住宅地、商業地共に下落基
調にある。

　特記すべき地域要因の変動はない。




　特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +20.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛知美浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ美浜０５
１６
-505		 知多郡美浜町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
北4m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ美浜０５
１６
-509		 知多郡美浜町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 接面道路無国
道、無道路地
１住居

(60,200)
c Ａ美浜０６
１６
-9		 知多郡美浜町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.8m県道、
北2.5m、角地
近商

(90,200)
d Ａ美浜０６
１６
-16		 知多郡美浜町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,446  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
27,407 		 100
[  97.0]
28,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
28,800 
b (　           ) 
13,438  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  50.0]
26,419 		 100
[ 115.2]
22,933 
23,400 
c (　           ) 
29,781  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,364 		 100
[ 101.5]
28,930 
29,500 
d (　           ) 
17,728  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
23,401 		 100
[ 109.0]
21,469 
21,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +20.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,900 円／㎡]  



愛知美浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,082,524 
790,277 
2,292,247 
1,981,000 
311,247 		 （　0.9718）
302,470 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,435,532 円　　　　（　      9,830 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知美浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 195.00 ＬＳ1 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   655 ㎡     28.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗の一棟貸しを想定した。沿道型店舗が標準的であるため駐車場を広めに確保できる想定とした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
100.0 
195.00 
1,381 
269,295 		 3.0  807,885 
2.0  538,590 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

269,295 		 807,885 
538,590 
⑨年額支払賃料        269,295 円　×　12ヶ月　＝　       3,231,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,231,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       258,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,973,017 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           807,885 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          538,590 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         102,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,082,524 円　　　　（　         4,706 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ武豊賃貸０５
　　　　-502		 1,210  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,210 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,381 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ武豊賃貸１０
　　　　-501		 2,307  
(   2,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,672 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛知美浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,800 円  　　　　     28,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 161,577 円  　　　        3,231,540　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      161,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      240,500 円  　　　　     28,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,300 円  　　　　     28,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         790,277 円　（　　　　　　         1,207 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,981,000 円  
（　　　　　         3,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,082,524 円      
②総費用 790,277 円      
③純収益　①－② 2,292,247 円      
④建物等に帰属する純収益 1,981,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 311,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 302,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          462 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,435,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,830 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知美浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番７
 1802000633557-0000
2 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番８
 1802000633558-0000
3 　知多郡美浜町新浦戸二丁目１０番１２
 1802000633562-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考