鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
南知多 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　杉山　信義

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字内海字亥新田１１９番				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	店舗Ｗ1	中規模の小売店舗が見られる路線商業地域	南9m国道、東側道	水道	内海 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

内海駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域に大きな変化はないが、コンビニが閉店するなどの動きがみられる。今後しばらくの間は一定の商業性を維
持するものと思われるが、町全体の商業地需要の低迷を受け、地価は依然として下落傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,980 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は知多半島南部の商業地域一円である。需要者は飲食・物販等のチェーン店舗事業者や、海産物等を扱う地
場業者が中心である。町内の路線商業地域は地場業者による出店が一部で見られるものの、閉鎖した店舗や旅館が多く
滞留している。近隣地域は南知多町の中心商業地であるが、商圏人口の減少及び高齢化のほか、観光業、飲食業の低迷
が続いて需要は相当弱く、地価は下落傾向で推移している。取引は少なく、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は南知多町の商業一等地であるが、繁華性は高くはない。地価に見合う賃料水準が形成されておらず、試算し
た収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は現実の事例により裏付けられた実証的な価格であり、市場価格も取
引価格をベースに形成される傾向にあるため、その規範性は高い。以上より、市場性を反映して実証的な比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、さらに周辺の標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南知多町では人口の減少、高齢化の進行、災
害リスク等に加えて、主要産業である漁業、
観光業が低迷しており、地価は全般的に下落
基調にある。

地域要因に特段の変動はないが、町全体の需
要低迷を受け、地価の下落傾向が続いている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０５０３ -506	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南15.5m国道、東4m、角地		準住居津波災害警戒区域 (60,200)
b	Ａ南知多０６０３ -18	知多郡南知多町		建付地	（　）	不整形	西16m県道、南5.5m、東6.5m、北3m、四方路		商業津波災害警戒区域 (90,400)
c	Ａ南知多０６０３ -24	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (80,200)
d	Ａ南知多０５０３ -23	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m国道、北東8.5m、南東3.2m、三方路		近商津波災害警戒区域 (90,200)
e	Ａ南知多０６０３ -13	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m国道、北東5m、角地		１住居津波災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,961	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,917	100 [ 85.9]	31,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 23,501	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	22,554	100 [ 73.6]	30,644		31,900
c	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,784	100 [ 54.8]	32,453		33,800
d	(　 ) 24,458	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.6]	22,954	100 [ 74.9]	30,646		31,900
e	(　 ) 24,528	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	22,736	100 [ 72.0]	31,578		32,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -44.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

南知多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,166,849	457,748	1,709,101	1,631,250	77,851	（　0.9718） 75,656	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,609,702 円　　　　（　 4,980 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付平家店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,262	189,300	3.0	567,900
							2.0	378,600
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		189,300		567,900
								378,600

⑨年額支払賃料	189,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,271,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,271,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,089,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	567,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 71,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,166,849 円　　　　（　 6,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ武豊賃貸１０　　　　-501	2,307 ( 2,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [157.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ武豊賃貸０５　　　　-503	2,027 ( 1,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	1,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	68,148 円	2,271,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,500 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,748 円　（　　　　　　 1,417 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,631,250 円（　　　　　 5,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,166,849 円
②総費用	457,748 円
③純収益　①－②	1,709,101 円
④建物等に帰属する純収益	1,631,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,609,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,980 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南知多 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡南知多町大字内海字亥新田１１９番	1802000535111-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
南知多 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南知多 5-3

愛知県

愛知第７

氏名

不動産鑑定士　二村　成彦

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	知多郡南知多町大字内海字亥新田１１９番				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2.5	店舗Ｗ1	中規模の小売店舗が見られる路線商業地域	南9m国道、東側道	水道	内海 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ国道

交通

施設

内海駅南西方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

南知多町内においては最も繁華性に富む国道沿いの路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動要因はなく、
当面は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,180 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南知多町及び隣接の美浜町内の商業地域である。需要者の中心は、物販・飲食等の沿道型商業施設を営む
地元の中小事業者や、鉄道駅徒歩圏内ではこれらに加え小規模店舗事務所等を運営する中小事業者であるが、観光需要
の低迷や商圏人口の減少により商業地の需要は減退しており地価は下落基調が継続している。中心となる価格水準は規
模等により幅があるが、概ね１㎡当たり１．５万円～３万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であり、商業収益物件は限られ自用の店舗が中心で、取引は自用目的が中
心でその取引価格を指標に価格が決定される傾向が見られる。賃貸物件を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。よって、比準価格を標準にし収益価格を参考に留め、さらに最
近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南知多町の商業地は、人口減少と高齢化率の
上昇、地場産業の低迷等の複合的要因の影響
により、過疎化が進んでおり、長期間需要は
低迷している。

観光需要の低迷や商圏人口の減少から、町内
の商業地域は全体的に衰退傾向にあり、地価
は下落基調が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

南知多 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南知多０５０３ -506	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	南15.5m国道、東4m、角地		準住居津波災害警戒区域 (60,200)
b	Ａ美浜０６１６ -9	知多郡美浜町		更地	（　）	不整形	西7.8m県道、北2.5m、角地		近商 (90,200)
c	Ａ南知多０６０３ -24	知多郡南知多町		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m国道、中間画地		近商津波災害警戒区域 (80,200)
d	Ａ南知多０５０３ -23	知多郡南知多町		建付地	（　）	ほぼ台形	北10m国道、北東8.5m、南東3.2m、三方路		近商津波災害警戒区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,961	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,917	100 [ 84.8]	31,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 ) 29,781	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,364	100 [ 93.5]	31,405		32,700
c	(　 ) 18,147	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,784	100 [ 58.8]	30,245		31,500
d	(　 ) 24,458	100 [ 100.0]	[ 91.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.6]	22,954	100 [ 69.9]	32,838		34,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

南知多 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,185,102	488,622	1,696,480	1,631,250	65,230	（　0.9718） 63,391	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,348,745 円　　　　（　 4,180 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南知多 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	323 ㎡	11.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,293	193,950	4.0	775,800
							1.0	193,950
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		193,950		775,800
								193,950

⑨年額支払賃料	193,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,327,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,327,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 186,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,141,208 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	775,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 36,757 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,185,102 円　　　　（　 6,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南知多賃貸０１　　　　-501	1,038 ( 1,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,293 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ南知多賃貸０３　　　　-501	999 ( 965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南知多 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,822 円	2,327,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,500 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,622 円　（　　　　　　 1,513 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,631,250 円（　　　　　 5,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,185,102 円
②総費用	488,622 円
③純収益　①－②	1,696,480 円
④建物等に帰属する純収益	1,631,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,391 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,348,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,180 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南知多 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	知多郡南知多町大字内海字亥新田１１９番	1802000535111-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考