別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
南知多 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南知多 -5 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 後藤 龍   TEL.
鑑定評価額 4,040,000 円  1㎡当たりの価格 22,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡南知多町大字師崎字神戸浦177番1
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
一般住宅の中に駐車
場も見られる高台の
住宅地域
北東6m町道 水道 河和

12.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    40 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m町
交通

施設
河和駅南東方

12.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅の中に駐車場等も見られる高台の住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状の利用状況
を維持して推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南知多町を中心に周辺市町を含む住宅地域一円である。近隣地域及びその周辺は高台に開発された住環境
の比較的良好な住宅地域である。南知多町では高齢化及び人口減少が進行しており、町外からの転入者も少なく、需要
者が地縁性を有する町内の個人に限定的となるため、需要は低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、60坪
前後の土地で総額400万円~500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域である。当該地域は賃貸需要が乏しく、又、対象標準地は画
地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難でもあるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例
との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 南知多 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,400 円/㎡
[ 95.9]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
[100.0]
100
22,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           23,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
南知多町の不動産市場は、地域の主要産業で
ある観光業等の低迷、人口減少及び高齢化率
の高さを背景に需要の減退、地価下落傾向が
続いている。

用途的に概ね熟成しており、地域要因に特段
の変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.1 %  %
3 試算価格算定内訳 南知多 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南知多0
503
-512
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
長方形 北5m町道、
南4m、西1.8m、
三方路



準工
津波災害警戒区域
(60,200)
b A南知多0
603
-12
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東9m町道、
南東4m、
南西4m、
三方路


2住居
地区計画等
(60,200)
c A南知多0
603
-14
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
長方形 南東10m町道、
北西5m、
二方路



準工
津波災害警戒区域
(60,200)
d A南知多0
603
-11
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
不整形 西3.2m町道、
東3.5m、
二方路



1住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
e A美浜05
16
-524
知多郡美浜町

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東4.5m町道、
中間画地




1住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
28,070  
100
[ 100.0]
[  94.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

25,104 
100
[ 113.9]

22,040 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,000 
b (            
31,240  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

28,293 
100
[  81.6]

34,673 

34,700 
c (            
16,360  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.3]

15,977 
100
[ 123.6]

12,926 

12,900 
d (            
17,164  
100
[ 100.0]
[  95.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.0]

18,360 
100
[  67.2]

27,321 

27,300 
e (            
21,505  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

20,746 
100
[  88.2]

23,522 

23,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地      -1.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -11.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,300 円/㎡]  



南知多 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸需要が乏しく、又、画地規模の制約から、対象標準地において経済合理性に見合った共同住宅を想定するこ
とが困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 南知多 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  知多郡南知多町大字師崎字神戸浦177番1
1802000563863-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
南知多 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南知多 -5 愛知県 愛知第7 氏名  不動産鑑定士 大矢知 哲也   TEL.
鑑定評価額 4,020,000 円  1㎡当たりの価格 22,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知多郡南知多町大字師崎字神戸浦177番1
②地積
 (㎡)
181  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.5
住宅

LS2
一般住宅の中に駐車
場も見られる高台の
住宅地域
北東6m町道 水道 河和

12.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    40 m、北    40 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、 6
m町道
交通

施設
河和駅南東方

12.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
高台に位置する街路整備の進んだ戸建住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。町全体として需
要が乏しく、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南知多町を中心とする知多半島南部に存する住宅地域である。需要者は、南知多町の地縁者が中心であ
り、転入者は少ない。近隣地域は高台に位置する街路整備が進んだ住宅地域で、町内において居住環境は比較的良い方
であると思われるが、町内全体の需要が乏しい状況であり、当該地域においても同様に需要は弱い。需要の中心となる
価格帯は、土地200㎡で500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。対象標準地での賃貸経営
は経済的に不合理であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を
指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 南知多 -4                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         24,400 円/㎡
[ 95.9]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
[100.0]
100
22,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           23,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
南知多町では人口減少や高齢化率の上昇に歯
止めがかからず、不動産需要は全般的に弱い
状態が続いている。


高台に存する街路整備の進んだ住宅地域であ
る。地域要因に特段の変動はないが、需要の
弱い状況が続いている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-5.5 %  %
3 試算価格算定内訳 南知多 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A南知多0
503
-512
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
長方形 北5m町道、
南4m、西1.8m、
三方路



準工
津波災害警戒区域
(60,200)
b A南知多0
603
-21
知多郡南知多町

更地


  
(           ) 
長方形 東2.7m町道、
中間画地




準工
特別用途地区
津波災害警戒区域
(60,200)
c A南知多0
603
-20
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
台形 東4m県道、
北2m、角地




1住居
津波災害警戒区域
(60,160)
d A南知多0
503
-543
知多郡南知多町

建付


  
(           ) 
不整形 東1.8m町道、
中間画地




1住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
28,070  
100
[ 100.0]
[  94.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

25,104 
100
[ 112.9]

22,236 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,200 
b (            
20,408  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

19,479 
100
[  83.6]

23,300 

23,300 
c (            
15,468  
100
[ 100.0]
[  97.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.0]

16,167 
100
[  72.5]

22,299 

22,300 
d (            
11,337  
100
[ 100.0]
[  94.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.1]

11,960 
100
[  54.6]

21,905 

21,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +14.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -26.0
画地      -7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近    0.0 環境     -40.0
画地     -10.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,200 円/㎡]  



南知多 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は賃貸需要が乏しく、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 南知多 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  知多郡南知多町大字師崎字神戸浦177番1
1802000563863-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考