令和6年1月15日　提出 阿久比 9-301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 9-301 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 3,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字矢高字西の台１番外 ②地積 　(㎡) 144,837   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場 大規模工場、中小工 場が見られる内陸型 工業団地 北12m県道、三方路 水道 阿久比 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   140,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型工業団地　　　　　画 地南端部に高圧線の地役権設 定有 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 阿久比駅南西方 3.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の大工場地域で、地域変動要因は無いが、一般的要因にある設備投資の増加及び円安傾向並びに企業収益 が回復傾向にあるため、町内及び周辺の大規模工場地の地価は上昇を踏まえた取引傾向であると予測される。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的に知多、半田、東西三河地区周辺の内陸部等の大工場地域全域。主たる需要者は製造業関連の大企 業が想定される。近隣地域は既に大企業の立地する状況で、未利用地はほぼ無い状況にある。円安が追い風となり設備 投資も増加傾向で、資材資源高騰の懸念はあるが、大きく取引減少の要因となる状況ではないと思料され、概ね地価は 上昇傾向で推移の模様。価格動向は、企業の投資判断により個別性が極めて高いため、価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 阿久比町周辺では、大規模工場地は一般取得の事業利用が多く、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格として 試算された。収益価格は、賃貸市場が未熟である点や、大規模工場賃貸投資の実需は極めて希薄であることから、適用 を断念した。再度の地域分析及び市場特性を検討しても比準価格の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即し説得 力を有する。以上により、比準価格を採用し、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナからの回復が鮮明となり、最近で は、全般的に製造業関連の土地取引、企業の 設備投資等においても持ち直し感を見せ、堅 調な推移である。 大規模工場、倉庫等の混在する工業地域で、 企業業績が回復傾向にあり、最近の物流施設 用地等の需要が顕著なため、地価は持ち直し 感が強い傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％