令和6年1月15日　提出 阿久比 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿久比 -5 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　二村　茂樹   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多郡阿久比町大字福住字高根台１０番２ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ街区の整った 住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 巽ケ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 巽ヶ丘駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 町内北部の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした居住環境良好な住宅地域で、東浦町の地価水準や価格形成要因の 影響を受け、近隣地域の取引状況は上昇かつ安定的である。宅地取引は強含み傾向であると推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄河和線沿いの町内及び隣接市町の住宅地域全域。需要者の中心は町内及び周辺の居住者層で、製造、 自動車関連の従事者が多く、住宅地に関しては、所得者層も充実しており、区画整理地や人気地区では供給不足感が顕 著で、結果的に周辺の住宅価格を押し上げている傾向が目立ち始めている。住宅建築目的の土地価格は概ね１２００～ １８００万円程度、新築戸建住宅は概ね３３００万円台～４０００万円台後半までの物件が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性 を有する。一方収益価格に関しては、対象地は公法上及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため 断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、市場特性からも、一般的な土地取得者の行動原理 に即して最も説得力があると判断され、前年公示価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナからの回復はより鮮明で、住宅地 は建築資材高騰からの取引減少の懸念はある が、宅地の供給不足から、全体的に上昇傾向 が拡大している。 最寄駅より距離があるが、区画整然とした住 宅地域で、市場競争力に優る点があり、従来 から住宅選好が高い地域性がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％