令和6年1月15日　提出 飛島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛島 9-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 746,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡飛島村木場１丁目１６番 ②地積 　(㎡) 12,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2.5 倉庫兼事務所 Ｓ1 大規模工場、木材関 連企業が多い臨海工 業地域 北30m道路 水道 国道３０２号 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ道路 交通 施設 稲永駅西方 7.3km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 名古屋港貯木場に面しているが、木材関連産業に限らず、幅広い品目を取り扱う工業地域、流通業務地域として 変化してきている。近年は流通業務関連用地の需要が旺盛で地価は上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋港臨港地区一円で、需用者は比較的まとまった画地規模を需要する有力製造業者、流通業者である 。当該地域は伊勢湾岸自動車道、名古屋第二環状自動車道とのアクセスが良好な立地条件から需要は増加傾向で推移し ている。規模の大きな工業地の取引は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地のような大規模な工場、倉庫地は所有権に基づき経営するのが一般的であり、賃貸市場は認められないことから 、収益還元法は適用しなかった。一方、標準地と同じ臨海工業地区内の事例を重視して試算した比準価格は信頼性が高 いものと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [109.0] 100 100 [103.0] 100 [ 74.2] [100.0] 100 58,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の工場用地、物流施設用地の需要拡大の 影響から、名古屋港臨海工業地区においても 工業地の需要は伸びており、地価は上昇傾向 にある。 木材関連産業が主流であったが、他業種の参 入が認められたことから、広域的なトラック 輸送を必要とする業種の参入がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％