別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蟹江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蟹江 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海部郡蟹江町城４丁目５４７番
 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、営業所等
が多い駅前の商業地
域		 東8.2m町道 水道、下水 近鉄蟹江

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．２ｍ町道 交通

施設		 近鉄蟹江駅北方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近郊の大型店舗の進出を受けて商況は衰退傾向にある。しかしながら、駅前の商業地は希少性があることから一
定の需要があり、地価は上昇基調で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線及び名鉄津島線沿線の駅に近い商店街及び周辺の幹線道路沿いの商業地
域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁性を有する法人、個人事業者等である。郊外型の大型店舗の進出等により、商
圏は郊外へ移行しており、駅周辺の商店街等は衰退傾向にあるが、近年は学習塾等、小売店舗以外の需要も見られる。
商業地の取引は少なく、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗等を主とする旧来からの駅前商店街で、自用目的の取引需要が中心である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸
市場の成熟の程度が高いとは言い難いため、実際の不動産市場で取引された事例より試算された比準価格に比し、収益
資料の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当物価上昇の懸念があるものの、景気の緩や
かな回復傾向が続く中、蟹江町の商業地域の
需要は安定的である。


駅前の商業地域で、近年、駅前広場が整備さ
れた。近隣商業地としての繁華性にやや翳り
は認められるものの、利便性は良好で潜在需
要は強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蟹江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蟹江０４
１６
-530		 海部郡蟹江町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m町道、
東1.8m、
二方路
近商

(90,200)
b Ａ蟹江０５
０２
-5		 海部郡蟹江町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m町道、
西2m、角地
１住居

(80,200)
c Ａ蟹江０５
０２
-531		 海部郡蟹江町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m町道、
中間画地
２中専

(60,150)
d Ａ弥富０５
１７
-19		 弥富市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西13.3m国
道、
北東3.8m、
二方路
準住居

(60,200)
e Ａ弥富０６
１７
-18		 弥富市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北26m県道、
西5m、角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,746  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
160,537 		 100
[ 100.0]
160,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
118,807  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.3]
104,222 		 100
[  86.1]
121,048 
121,000 
c (　           ) 
101,010  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
106,535 		 100
[  90.7]
117,459 
117,000 
d (　           ) 
94,655  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
94,469 		 100
[  81.4]
116,055 
116,000 
e (　           ) 
80,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
78,081 		 100
[  73.1]
106,814 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +17.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



蟹江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,036,856 
2,406,710 
8,630,146 
7,425,900 
1,204,246 		 （　0.9526）
1,147,165 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     27,313,452 円　　　　（　     72,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蟹江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 187.50 Ｓ3 562.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     14.0 m x   26.5 m  前面道路：町道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２～３階は事務所で各階部分貸しの低層店舗事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 低層店舗事務所として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.50 
100.0 
187.50 
2,272 
426,000 		 5.0  2,130,000 
3.0  1,278,000 

 2～ 3		 事務所
187.50 
84.0 
157.50 
1,590 
250,425 		 5.0  1,252,125 
3.0  751,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.50 
89.3 
502.50 

926,850 		 4,634,250 
2,780,550 
⑨年額支払賃料        926,850 円　×　12ヶ月　＝　      11,122,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,122,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       667,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,454,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,634,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,780,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         538,426 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,036,856 円　　　　（　        29,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蟹江賃貸０２
　　　　-2		 1,596  
(   1,581) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,398 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,272 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蟹江賃貸０２
　　　　-3		 2,321  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蟹江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 556,110 円  　　　       11,122,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      777,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,406,710 円　（　　　　　　         6,401 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     562.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,425,900 円  
（　　　　　        19,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,036,856 円      
②総費用 2,406,710 円      
③純収益　①－② 8,630,146 円      
④建物等に帰属する純収益 7,425,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,204,246 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,147,165 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,313,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蟹江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海部郡蟹江町城四丁目５４７番
 1814000344112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蟹江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蟹江 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.
鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 海部郡蟹江町城４丁目５４７番
 ②地積
　(㎡)		 376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、営業所等
が多い駅前の商業地
域		 東8.2m町道 水道、下水 近鉄蟹江

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．２ｍ町道 交通

施設		 近鉄蟹江駅北方

140m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 多様な業種の需要は見込まれるが周辺商業施設への流出もあり商業繁華性の高まりは期待できず、近鉄名古屋駅
から最初の急行停車駅の駅前立地という特性を活かし将来的には住宅地移行が緩やかに進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄名古屋線沿線の主として蟹江町及びその周辺市区町の商業地域を中心とした圏域
である。地元企業及び個人事業者による店舗利用の需要のほか、駅前立地を活かしたマンション用地などの住宅需要も
見込まれる。商業繁華性はやや乏しいが多様な利用可能性から需要は底堅く地価はやや上昇傾向にある。市場の中心と
なる価格帯は、売買取引が少ないことや、規模や業種によってばらつきがあることから、ある程度の幅が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、比較的小規模な小売店舗や営業所等を中心とする近隣商業地域であるが、元本価値に見合う賃料を収受で
きないことから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例から求めたも
ので取引の実態を反映し実証的である。したがって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、
周辺の標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直し傾向にあるが、物価高に
よる消費者マインドへの影響も懸念され、商
況の先行きには不透明感も漂っている。


概ね熟成した駅前の商業地域である。近年、
駅前広場の整備事業が完了したが、以降も地
域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蟹江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蟹江０５
０２
-5		 海部郡蟹江町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m町道、
西2m、角地
１住居

(80,200)
b Ｂ蟹江０５
０２
-3		 海部郡蟹江町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m町道、
南4m、二方路
近商

(90,200)
c Ａ中川０５
０２
-9		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d Ａ中川０５
２８
-29		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,807  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.3]
104,222 		 100
[  88.2]
118,166 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
120,125  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
115,505 		 100
[  89.8]
128,625 
129,000 
c (　           ) 
108,030  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,894 		 100
[  92.9]
117,216 
117,000 
d (　           ) 
111,679  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,349 		 100
[ 103.9]
108,132 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +17.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



蟹江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,811,891 
2,395,375 
8,416,516 
7,425,900 
990,616 		 （　0.9526）
943,661 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,468,119 円　　　　（　     59,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蟹江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 187.50 Ｓ3 562.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   376 ㎡     14.0 m x   26.5 m  前面道路：町道     　   8.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗。２階～３階は事務所。各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 同種・同規模の賃貸物件として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.50 
100.0 
187.50 
2,225 
417,188 		 5.0  2,085,940 
3.0  1,251,564 

 2～ 3		 事務所
187.50 
84.0 
157.50 
1,558 
245,385 		 5.0  1,226,925 
3.0  736,155 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.50 
89.3 
502.50 

907,958 		 4,539,790 
2,723,874 
⑨年額支払賃料        907,958 円　×　12ヶ月　＝　      10,895,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     502.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,895,496 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       653,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,241,766 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,539,790 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,723,874 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         527,451 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,811,891 円　　　　（　        28,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蟹江賃貸０２
　　　　-3		 2,321  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,349 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,225 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蟹江賃貸１６
　　　　-501		 2,377  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,377 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蟹江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 544,775 円  　　　       10,895,496　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      777,000 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,395,375 円　（　　　　　　         6,371 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     562.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,425,900 円  
（　　　　　        19,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,811,891 円      
②総費用 2,395,375 円      
③純収益　①－② 8,416,516 円      
④建物等に帰属する純収益 7,425,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 990,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 943,661 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,468,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蟹江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　海部郡蟹江町城四丁目５４７番
 1814000344112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考